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| Berlin Hyp

„Die Preise werden sich einpendeln“

Die Renditen am Immobilienmarkt sinken. Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, erklärt, wie sein Unternehmen sich darauf einstellt.

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DSZ: Die Berlin Hyp ist im Verbundgeschäft mit den Sparkassen stark gewachsen. Woran lag es?
Sascha Klaus: Wir haben unter anderem letztes Jahr das Produkt Immo-Aval in den Markt gebracht. Und das wird von den Instituten sehr gut angenommen. Damit bieten wir den Sparkassen die Möglichkeit, interessante gewerbliche Immobilienfinanzierungen in ihren Bestand zu bekommen. Beide Seiten profitieren davon: Die Sparkassen haben Zugang zu neuem Marktpotenzial, und wir entlasten durch die Avalierung unser Eigenkapital. Deswegen verzeichnen wir ein kontinuierliches Wachstum von Sparkassen, die mit uns zusammenarbeiten. Das Verbundgeschäft ist für uns eine tragende Säule.

DSZ: Es gibt immer mehr Berichte, dass der Gewerbeimmobilienmarkt unter Druck kommt. Wie sehen Sie die Perspektiven?
Klaus: Die starken Wachstumsraten gehen dem Ende entgegen. Die Renditen sind teils unter drei Prozent gesunken. Der gewerbliche Immobilienmarkt hängt zudem an der Wirtschaftslage im Land. Die Konjunkturlage trübt sich ein. Globale Faktoren wie die Handelskonflikte mit den USA und China oder auch die Unsicherheiten des Brexits wirken sich nicht gerade positiv auf das wirtschaftliche Umfeld aus. Dennoch sollte man sehen, dass sich gewerbliche Finanzierungen nicht allein auf den Büromarkt beschränken. Ein Segment, das weiter stark gefragt bleibt, ist der Wohnungsbau.

 
Verbundgeschäft als tragende Säule: Berlin-Hyp-Chef Sascha Klaus. © Berlin Hyp

DSZ: Inwieweit sollte man hier diversifiziert investieren?
Klaus: Große Investoren diversifizieren natürlich über sämtliche Assetklassen des Immobilienmarkts, während kleinere Anbieter hier spezialisierter vorgehen. Pauschal lässt es sich schwer sagen. Die Renditen sind über die vergangenen Jahre in allen Segmenten gesunken. Deswegen weichen Investoren auch von A-Städten auf B- und C-Städte aus. Allerdings ist es auch nicht so einfach, die guten Investments abseits der Primelagen zu finden.

DSZ: Die Erträge sind unter Druck. Was sind Ihre Strategien, um sich weiterhin erfolgreich im Markt zu behaupten?
Klaus: Erstens werden wir bei der Auswahl unserer Finanzierungen noch selektiver sein. Die Zukunftsfähigkeit der Immobilie und eine bewusste Bepreisung des Risikos stehen für uns unverändert im Fokus. Wir spüren natürlich auch den hohen Konkurrenzdruck. Die Margen sinken aktuell nicht weiter, aber sie sind aus heutiger Sicht zu niedrig, wenn man sich beispielsweise die regulatorischen Herausforderungen im Zuge von Basel IV anschaut.
Von besonderer Bedeutung ist auch bei uns die konsequente Digitalisierung der Prozesse, um kostengünstig produzieren zu können.

 
Kostengünstig produzieren – dazu setzt die Berlin Hyp auf eine konsequente Digitalisierung der Prozesse. © Berlin Hyp

DSZ: Digitalisierung ist ein gutes Stichwort: Da gehören Sie zu den Vorreitern der Branche. Zum einen haben Sie im Haus viel angestoßen, zum anderen Kooperationen mit Proptechs, den Fintechs der Immobilienbranche gesucht. Was bringt der Bank den größten Vorteil von all den unterschiedlichen Initiativen, die sie dort unternehmen?
Klaus: Das lässt sich nicht auf eine Sache reduzieren. Der Mix ist entscheidend. Wenn wir unsere internen Projekte abgeschlossen haben, sind wir etwa in Hinblick auf die Regulatorik deutlich schlanker aufgestellt. Die Regulatoren haben den Immobilienmarkt stark im Blick, deswegen müssen wir im Reporting und Risikomanagement schnell und flexibel reagieren.

Die Beteiligungen und Kooperationen im Fintech-Bereich haben sich sehr positiv entwickelt. Es ist ein guter Know-how-Austausch, denn wir lernen etwas von der Schnelligkeit bei Umsetzungen, und die Partner profitieren von unserer Marktkenntnis. Es beflügelt vor allem die Belegschaft und den Wandel in der Unternehmenskultur. Alles was wir im Bereich Digitalisierung machen, ist kein Selbstzweck. Nur wenn wir für den Kunden schneller, effizienter und verlässlicher agieren können, haben wir einen Wettbewerbsvorteil.

DSZ: Für wie realistisch halten Sie die Warnungen vor dem Platzen einer Immobilienblase in Deutschland?
Klaus: Ich glaube nicht, dass dies eintritt: Wir werden ein Einpendeln der Preise bekommen, vielleicht auch leichte Rückgänge. Grundsätzlich haben wir aber eine Niedrigzinsphase, die den Immobilienmarkt stützt und unverändert dafür sorgt, dass Gelder in diesen Bereich fließen. Zusätzlich ist es auch ein starker Vorteil des deutschen Marktes, dass wir glücklicherweise sehr solide, konservative Finanzierungsstrukturen haben. Es gibt zwar vereinzelt Bereiche, in denen wir in Deutschland exzessive Preisentwicklungen gesehen haben, aber einen Preissturz auf breiter Front erwarte ich nicht.

DSZ: Es sei denn, es gibt eine schnelle Zinserhöhungsphase...
Klaus: Das würde die Kapitalströme in andere Bereiche leiten. Ansonsten können natürlich externe Effekte zu heftigen Markteinbrüchen führen. Aber das wären keine Entwicklungen, die ihren Grund im Immobilienmarkt hätten oder dort aktuell zu sehen sind.