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| Bauen und Vermieten

Neuland erschließen

Sparkassen errichten Mietwohnungen in eigener Regie und auf eigene Rechnung. Professionell gemanagt, kann dieses Geschäftsfeld das Eigenkapital diversifizieren, Rendite bringen, den Immobilienmarkt entlasten – und die regionale Wirtschaft unterstützen.

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Mitten im barocken Stadtbild Neuruppins klafft seit wenigen Wochen eine Baugrube, unweit von Theodor Fontanes Geburtshaus wird die Straße für mehrere Monate gesperrt. Hier errichtet die Sparkasse Ostprignitz-Ruppin ihre ersten Mietwohnungen. Vorstandschef Markus Rück gerät über das Projekt schnell ins Schwärmen: Wohnraum für Familien, Auszubildende und Studenten der Medizinischen Hochschule Brandenburg will sein Institut schaffen. Rund 12,5 Millionen Euro sollen die 42 Einheiten nach derzeitigem Stand kosten. Für die Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen sind Nettokaltmieten zwischen sieben und neun Euro pro Quadratmeter veranschlagt, das liegt unter dem örtlichen Mietenspiegel.

 
Einen Neubau mit 42 Mietwohnungen errichtet die Sparkasse Ostprignitz-Ruppin derzeit mitten in Theodor Fontanes Geburtsstadt. © Sparkasse

Für Rück ist das Vorhaben wichtig, um den Wohnungsmarkt in der märkischen Kreisstadt zu entlasten. Wohnungen seien sehr gefragt, mit dem Bauprojekt wolle die Sparkasse auch ihren öffentlichen Auftrag für die Gesellschaft erfüllen. Noch vor Grundsteinlegung sind mehr als 100 Anfragen von Mietinteressenten eingegangen.Von dem millionenschweren Bau soll zudem die regionale Wirtschaft profitieren, an die Aufträge vergeben werden. Und das ist nicht alles: Der Neubau soll – auf einem früheren Parkplatz – das Stadtbild verschönern und die Innenstadt von Neuruppin beleben.

Hauptmotiv ist der „Anlagenotstand“

 
Das Gebäude interpretiert die Architektur der Barockzeit neu.

Dass die Sparkasse Ostprignitz-Ruppin mit dem Bau von Mietwohnungen von ihrem Kerngeschäft abrückt, liegt an den veränderten Rahmenbedingungen im Bankgewerbe. „In einer Zeit, in der es für die Eigenanlagen der Sparkasse praktisch keine Zinsen mehr gibt, sucht sie nach alternativen Anlageformen“, sagt der Vorstandschef. Auch die Vermietung von Wohnungen biete eben eine Möglichkeit zur langfristigen Ertragssicherung.

Die Sparkasse Ostprignitz-Ruppin ist kein Einzelfall. Immer mehr Institute sind dabei, in eigener Regie und auf eigene Rechnung Wohnraum zu schaffen. Hauptmotiv für den Trend sei der „Anlagenotstand“ der Institute, resümiert Christian Große, Partner der Unternehmensberatung Zeb. Wohnimmobilien gelten in den meisten Regionen als risikoarme Assetklasse, Mieteinnahmen sind wenig volatil.

Sparkassen nutzen den Heimvorteil

Zugleich nutzen die Institute einen Heimvorteil. Sie verfügen in der Regel durch ihre Immobilienabteilungen und Baufinanzierungsaktivitäten über einen guten Marktüberblick. Darüber hinaus sind sie Teil der kommunalen Wirtschaft. „Expertise und Vernetzung sind zentrale Erfolgsfaktoren im Immobiliengeschäft“, sagt Große.

Der Bau von Mietwohnungen helfe aber auch, das Image des Instituts als Partner der Bevölkerung zu stärken. Durch das Entwickeln und Betreiben von Immobilien beispielsweise für Studenten, Auszubildende oder Familien stiften Sparkassen einen öffentlichen Nutzen. Bei der Preisgestaltung agieren sie aus Gründen der Nachhaltigkeit und Glaubwürdigkeit meist verhalten. Gleichwohl, so der Experte, übernehme das Institut die typischen Entwicklungs- und Betreiberrisiken, die auch private Unternehmer tragen.

Ein Schwergewicht als Sparkasse, aber auch als Projektentwickler und Vermieter ist die Stadtsparkasse München. In den vergangenen zehn Jahren hat sie ihren Wohnungsbestand durch Zukäufe, vor allem aber durch Neubauten und Nachverdichtungen um ein Drittel auf nun 2000 Einheiten aufgestockt. Der Bau von weiteren 450 Wohnungen ist geplant. Mehrere Dutzend Mitarbeiter kümmern sich als Architekten, Immobilienkaufleute und Verwaltungsangestellte um die Liegenschaften.

Mitarbeiter haben die erste Wahl

Freie Wohnungen bietet das Institut zuerst ihren Mitarbeitern an (wir berichteten). Immobilien in München sind aber auch eine solide und finanzmarktunabhängige Kapitalanlage mit stabilen Erträgen und Wertsteigerungspotenzial, so Pressesprecher Joachim Fröhler. Dabei reizt auch die SSKM die Miethöhe nicht aus, sondern orientiert sich am Mietpreisspiegel.

Mit mittlerweile 325 fremdvermieteten Einheiten ist die Sparkasse Mittelthüringen als mittelgroßes Haus ebenfalls bereits erfahren als Kapitalanleger und Verwalter in diesem Nebenerwerbszweig. Auch hier will man nicht nur bezahlbaren Wohnraum schaffen, sondern auch ein weiteres wirtschaftliches Standbein, um die wegbrechenden Zinserträge aus dem Kerngeschäft auszugleichen, wie Brigitte Enders-Burlein, Abteilungsleiterin für das Immobilienmanagement, erklärt.

 
Das bisher anspruchsvollste Projekt der Sparkasse Mittelthüringen ist am Weimarer Teichplatz entstanden. Im historischen Stadtkern haben Baukulturbeirat, Denkmalschutzbehörde und Anwohner genau hingeschaut. © Sparkasse

Das Institut investiert in Projekte, die langfristig stabile Erträge versprechen. Dazu zählen kostengünstige Einheiten für junge Leute, Objekte für betreutes Wohnen und hochwertig ausgestattete innerstädtische Lebensräume. Man differenziere zwischen Lage, Größe, Ausstattung und Art der Nutzung, vermeide „Klumpenbildung“ und minimiere so Risiken wie Mietausfall, demografische Entwicklung und Wertverlust, sagt Enders-Burlein. 2014 wurde die Abteilung Immobilienmanagement gegründet, die das Portfolio der Sparkasse Mittelthüringen nun stetig ausbauen soll.

Das bisher anspruchsvollste Projekt ist am Weimarer Teichplatz entstanden: Ein Komplex mit 24 barrierefreien Wohnungen samt Tiefgarage und vier großzügige Stadthäuser mit Dachterrassen sind Anfang Juli fertig geworden und schon fast vollständig vermietet. Beim Neubau im historischen Stadtkern haben Baukulturbeirat, Denkmalschutzbehörde und auch der eine oder andere betroffene Anrainer mitgeredet.

 
Schmuckstück im Inneren ist das Treppenhaus.

Das Bauvorhaben sei trotz einer Vielzahl von Einzelschwierigkeiten, die ein Objekt solcher Größe und an einem solch exponierten Standort typischerweise mit sich bringt, gut gelaufen, bilanziert Pressesprecher Benjamin Beck. So hatte die Beseitigung von Mängeln in der Bauausführung zu Terminverschiebungen geführt. Zudem hatte ein direkter Nachbar gegen das Bauvorhaben geklagt. Besonderes Aufsehen erregten archäologische Grabungen, die ein 6000 Jahre altes Skelett zu Tage förderten. Doch Ende gut, alles gut: Das fertige Objekt wurde am „Tag der Architektur“ der Öffentlichkeit vorgestellt und ist von vielen interessierten Bürgern besichtigt worden.

Die Immobilienverwaltung erfolgt bei der Sparkasse Mittelthüringen weitgehend im Haus. 27 Vollzeitstellen gibt es in der Abteilung Immobilienmanagement, darunter sind Sachbearbeiter für das technische und kaufmännische Facility Management, Bauingenieure, Handwerker und Hausmeister.

Diverse Objekte in Planung

Das Institut hat derzeit diverse Objekte in der Planung. Unter anderem einen Wohnkomplex mit rund 140 Einheiten inklusive 20 Prozent sozialem Wohnungsbau in Erfurt („Wohnen am Bürgerpark“), einen Wohnkomplex mit 56 Einheiten im Erfurter Stadtteil Brühl („Wohnen am Walkstrom“), ein Mehrfamilienwohnhaus in Sömmerda mit 18 Einheiten (Klingersiedlung) und zwei hochwertige Mehrfamilienwohnhäuser in Weimar („Wohnen in den Cranachhöfen“). Darüber hinaus, so Pressesprecher Beck, werde man bereits fertiggestellte Mehrfamilienwohnhäuser kaufen, die ins Portfolio übernommen werden.

 
Mit der Stadtsparkasse Barsinghausen ist auch eines der kleinsten Institute der Republik unter die Vermieter gegangen. © Sparkasse

Und selbst eines der kleinsten Institute der Republik, die Stadtsparkasse Barsinghausen, ist unter die Bauherren gegangen. Das Institut hat unlängst sechs Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 36 Wohneinheiten errichten lassen – eine Gesamtinvestition von rund zehn Millionen Euro. Mit dem Einstieg in die Immobilienentwicklung und -vermietung habe man „grundsätzlich positive Erfahrungen“ gemacht, sagt Vertriebsmanager und Pressesprecher Martin Wildhagen.

Die Wohnungen in ruhigen und dennoch zentralen Lagen waren schnell vergriffen. Schon vor der Fertigstellung gab es Wartelisten. Allerdings, so Wildhagen, habe man die Zeit, die ein Bauvorhaben bindet, unterschätzt. „Trotz schlüsselfertiger Vergabe und Begleitung durch einen erfahrenen und engagierten Architekten waren wir bei unterschiedlichsten Sachverhalten – von der Materialauswahl über die Mitwirkung bei Änderungen in der Bauabfolge bis zur Mängelbeseitigung – stärker gefordert als erwartet.“