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| Basel IV vor Ort (2)

Wie spekulativ sind Bauträgergeschäfte?

Im Basel-IV-Regelwerk bekommen Bauträgergeschäfte eine eigene Forderungsklasse. Sie werden künftig etwas differenzierter abgebildet als bisher. Doch was passiert bis dahin?

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Um die Risikosensitivität und Robustheit des Kreditrisiko-Standardansatzes für Kreditrisiken zu erhöhen, führen die Basel-IV-Standards eine neue Untergruppe von Immobilienengagements ein. Es handelt sich um Kredite an Unternehmen oder Zweckgesellschaften, um die Grunderwerbs-, Erschließungs- und Bauphase von Immobilien (Acquisition, Development and Construction, ADC) zu finanzieren. Typischerweise fallen Bauträgergeschäfte darunter.

Im Fokus der aufsichtlichen Bewertung steht das Risiko aus dem Objektwert. Die Rückzahlungsquelle hängt vom künftigen ungewissen Verkauf der Immobilie ab. Bei Objekten mit Verkaufserlösen wird allgemein unterschieden zwischen Bauträgergeschäften, Projektfinanzierungen und Aufteilerfinanzierungen.

In den USA fallen auch sogenannte hochvolatile Immobilienfinanzierungen in diese Kategorie. Diese Kredite erhalten unabhängig von der Bonität des Kreditnehmers ein festes Risikogewicht. Grundsätzlich ist ein Risikogewicht von 150 Prozent anzusetzen.

 
© BBL
Bestimmte ADC-Exposures werden in Form eines geringeren Risikogewichts in Höhe von 100 Prozent bevorzugt behandelt (siehe Abb. 1). Es gelten zunächst wesentliche Voraussetzungen, die generell für alle Immobilienkredite angewendet werden. Dies betrifft vor allem die
  • rechtliche Durchsetzbarkeit der Ansprüche aus der Immobiliensicherheit
  • vorsichtige Bewertung der Immobiliensicherheit
  • notwendige Dokumentation.
Für das geringere Risikogewicht von 100 Prozent müssen weitere Bedingungen erfüllt sein. So sollen die Vorverkaufs- oder Vorvermietungsverträge einen wesentlichen Teil der Gesamtverträge ausmachen. Sie bestimmen am Ende die Rückzahlung des Kredits. Es kann aber auch ein angemessener Eigenkapitaleinsatz erfolgen, der in Abhängigkeit zum geschätzten Fertigstellungswert der Immobilie zu bestimmen ist.

Die zugrunde liegenden Verträge müssen rechtsverbindliche, schriftliche Verträge sein. Zudem muss der Käufer beziehungsweise Mieter eine erhebliche Bargeldeinlage geleistet haben, die bei vorzeitiger Vertragsbeendigung einbehalten werden kann. Eine weitere Spezifikation der Voraussetzungen gibt es bisher nicht. Sie sollen künftig noch entwickelt werden.

Bis die neuen Baseler Regeln in europäisches Recht umgesetzt sind, gelten die aktuellen Vorgaben der Kapitalregulierung. Hier werden die Kredite an Unternehmen im Bauträgergeschäft, die Landerwerb, Grundstücksentwicklung und Bebauung finanzieren, der Forderungsklasse Unternehmen zugewiesen. Sie erhalten in der Regel ein Risikogewicht von 100 Prozent.

Sie können auch als Positionen mit besonders hohen Risiken geführt werden. Im letztgenannten Fall gilt dann ein Risikogewicht von 150 Prozent.

Spekulative Immobilienfinanzierungen

Maßgeblich für die Bewertung eines hohen Risikos ist die Definition der spekulativen Immobilienfinanzierung. Sie berücksichtigt weder die Bonität des Kreditnehmers noch die grundpfandrechtliche Besicherung. Es geht lediglich um die Erwartung, die Immobilie künftig veräußern zu können, um mit dem Erlös das Darlehen zu tilgen.

Wirtschaftliche Betrachtungen spielen bei dieser Auslegung also keine Rolle. Für die Beurteilung ist etwa zweitrangig, dass bei der Sicherheitenbewertung der Immobilie auf nachhaltig erzielbare Mieten und nicht auf den Verkehrswert abgestellt wird und der Beleihungswert regelmäßig unter dem Verkehrswert liegt.

Ähnlich wie bei Basel IV wird in der Praxis zwischen einer Grundstücks- und einer Aufbauphase unterschieden. In der aktuellen Auslegung ist die Vergabe eines Darlehens zum Erwerb eines unbebauten Grundstücks auch dann als spekulativ einzuschätzen, wenn das Grundstück erst nach Bebauung mit Gewinn verkauft werden soll.

Der Verkauf des Grundstücks und der Verkauf des darauf erstellten Gebäudes sind weder juristisch noch wirtschaftlich trennbar, so die Ansicht der Aufsicht. Dies gilt auch für den damit erzielten Gewinn. Eine Veräußerungsabsicht besteht dagegen nicht, wenn es um eine Grundstücksfinanzierung geht, die zu einer Bestandshaltung beim Kunden führt. Sofern der Kunde nicht explizit eine Veräußerung beabsichtigt, liegt es im Ermessen des Instituts, welcher Finanzierungszweck verfolgt wird.

Eine Immobilienfinanzierung gilt ebenfalls als nicht spekulativ, wenn deren Rückzahlung langfristig aus laufenden Mieterträgen erfolgen soll.

Der Zahlungsstrom der Rückzahlung ist somit vollständig gedeckt und nicht von einem Verkaufserlös der Immobilie abhängig. Dies ist die Variante mit dem geringsten Verlustrisiko. Sie ist bei Bauträgerfinanzierungen aber auch nicht der Regelfall.

Eine Immobilienfinanzierung gilt auch dann als nicht hoch riskant, wenn die Kapitaldienstfähigkeit unabhängig von der Verkaufsabsicht des Kreditnehmers durch rechtsverbindliche Mietverträge vollständig abgesichert ist. Das Kreditinstitut würde für die Zwecke der internen Steuerung auf eine Rückzahlung aus den Mieteinnahmen abstellen.

Sind mindestens 51 Prozent des Kredits durch unwiderrufliche Kaufverträge abgedeckt, gilt die Immobilienfinanzierung ebenso nicht als spekulativ. Der Schwellenwert bezieht sich auf das gesamte Kreditvolumen einschließlich der Zusagen. Ein Kaufvertrag ist dann als unwiderruflich anzusehen, wenn keine vertraglichen Rücktrittsrechte mehr bestehen. Gesetzliche Rücktrittsrechte sind unschädlich für die Frage, ob ein Kaufvertrag unwiderruflich ist oder nicht. Das Kreditinstitut hat zu gewährleisten, dass die Kaufpreiszahlungen tatsächlich zur Rückzahlung des Kredites zur Verfügung stehen. Weitere Beispiele für spekulative Immobiliengeschäfte zeigt Abbildung 2.

 
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Fazit

Basel IV ändert neben der klassischen Immobilienfinanzierung auch die Behandlung von Bauträgergeschäften. Eine stärkere Differenzierung der Investition soll die Eigenmittelunterlegung risikoadäquater machen.

Bis zur Umsetzung der neuen Regeln müssen die Institute auf Basis der bestehenden Regeln eine angemessene Beurteilung ihrer Immobilienportfolien vornehmen. Die Definition einer spekulativen Immobilienfinanzierung ist mehr als verbesserungsbedürftig. Das hohe Verlustrisiko einer Immobilienfinanzierung wird zunächst einfallbezogen festgestellt.

Im Vordergrund der Bewertung steht der Zahlungsstrom der Rückzahlungsquelle. Wenn es nur zukünftige Verkaufserlöse sind, die die Rückzahlung des Kredites bestimmen, dann ist die Finanzierung als hoch riskant einzuschätzen. Daraus folgt ein Risikogewicht von 150 Prozent, was im Standardansatz dem Kreditausfall gleichkommt.

Verkaufs- oder Vorvermarktungsquoten können bei der Beurteilung eine Rolle spielen. Es muss dann aber sichergestellt werden, dass ein Großteil der Rückzahlung durch verbindliche Verträge gedeckt ist. Für die Bestandserhebung und Portfolioüberprüfung werden vor allem die Objekte erfasst, die mit dem Imnmobiliengeschäftsrating bewertet werden.

Autoren
Benjamin Ade ist Leiter Gesamtbanksteuerung der Taunus Sparkasse in Bad Homburg v.d.H.
Silvio Andrae ist Abteilungsdirektor beim Deutschen Sparkassen- und Giroverband (DSGV) in Berlin.

Basel IV vor Ort
In dieser Serie beschreiben Verantwortliche verschiedener Sparkassen gemeinsam mit unserem DSGV-Experten Silvio Andrae, wie sich bestimmte Basel-IV-Themen konkret in einem Einzelinstitut auswirken können und was es zu beachten gilt. Bisher erschienen:

Cornelia Pospischil, Sivio Andrae: Warum sich Beteiligungen (nicht) lohnen