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Immobilienmärkte/ Interview
Wird das Büro zum Auslaufmodell?
Das klassische Büro hat durchaus eine Zukunft, sagt Professor Michael Voigtländer, Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Doch viele Unternehmen dürften künftig weniger und andere Räumlichkeiten nachfragen.

DSZ: Herr Professor Voigtländer, die Coronakrise hat den Trend zum Homeoffice befördert. Wie wirkt sich das auf den Markt der Büroimmobilien aus? 
Michael Voigtländer: Die Optimisten in der Branche erwarten, dass aufgrund des Corona-Abstandsgebots mehr Büroflächen benötigt werden. Ich glaube, dass sich das mobile Arbeiten deutlich ausweiten wird.

Angeblich stehen Bürogebäude aber die Hälfte der Zeit leer. Wird das klassische Büro nicht zu einem Auslaufmodell?
Als Auslaufmodell würde ich es nicht bezeichnen. Der Kostendruck zwingt die Unternehmen aber, sich zunehmend Gedanken zu machen. Da kommen unter anderem auch Flächeneinsparungen ins Spiel und damit auch das Homeoffice – nicht als Vollzeittätigkeit. Vielmehr dürfte eine Kalibrierung infrage kommen, so dass etwa 30 bis 50 Prozent der Mitarbeiter zu Hause arbeiten.

Eine neuere Studie von PwC verdeutlicht, dass bereits bei einer Flächenreduktion von acht Prozent deutliche Kosteneinsparungen zu erzielen sind. Das werden viele Unternehmen nutzen. Zudem werden einfache Bürotätigkeiten zunehmend automatisiert. Ich denke zum Beispiel an die Banken, die vermehrt dazu übergehen, die Kreditbearbeitung soweit wie möglich der Technik überlassen. Damit wird sich der Büroflächenbedarf reduzieren.
 

"Das Büro der Zukunft ist nicht so sehr der Arbeitsort sondern vielmehr Kommunikationsstätte."

Professor Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln.

Diskutiert wird, dass großzügigere Meetingräume benötigt werden, in denen sich die Mitarbeiter austauschen, wenn sie im Büro sind. 
Das zeigt doch, dass das Büro auch weiterhin eine Zukunft haben wird. Mitarbeiter wollen über das Homeoffice hinaus den persönlichen Kontakt zu ihren Kollegen, sie wollen sich kennenlernen, müssen sich über Strategien austauschen.

Daher ist das Büro der Zukunft – im Zeitalter der Digitalisierung – nicht so sehr Arbeitsort, sondern eher Kommunikationsstätte für die Mitarbeiter. Ich glaube, dass sich hier ein spannender Ideenwettbewerb entwickelt. In einigen Jahren wird klar sein, wie das Büro der Zukunft genau aussieht.
 

Kann man pauschal sagen, dass sich durch Homeoffice-Arbeit Geld einsparen lässt?
Die Unternehmen, die Homeoffice ablehnen, argumentieren unter anderem damit, dass sie am Wohnort des Mitarbeiters einen Arbeitsplatz technisch ausgestalten müssen. Zudem sei zu kontrollieren, ob der Arbeitsschutz eingehalten werden kann. 

Sofern nur fallweise von zu Hause aus gearbeitet wird, sind die Regulierungen vergleichsweise gering, bei häufigem Homeworking werden sie ausgeprägter. Sicherlich ist Homeoffice anfangs mit Investitionen und somit zusätzlichen Kosten verbunden. Aber auf Dauer wird Homeworking für das Unternehmen doch günstiger sein.
 

Wie produktiv ist die Arbeit im Homeoffice?
Viele Unternehmen sind mit der Produktivität sehr zufrieden und registrieren Steigerungen. Gerade in der Coronazeit sind die Mitarbeiter auch im Homeoffice sehr engagiert, um ihr Unternehmen gut durch diese Krise zu bringen.

Wichtig ist, ob sich das auch langfristig so fortsetzen wird, schließlich gibt es unterschiedliche Mitarbeitertypen. Einige empfinden es als störend, zu Hause zu arbeiten. Dies ist vom Arbeitgeber zu beachten. Auch das spricht übrigens dafür, dass das Büro weiterhin eine Zukunft hat.  

Beobachten Sie bereits eine deutliche Zunahme von Büroleerständen ?
Es gibt schon ein geringeres Transaktionsvolumen im Markt und weniger Anmietungen. Aber die Zahl leer stehender Bürogebäude ist sehr gering. Das liegt auch daran, dass die Mietverträge eine lange Laufzeit haben – meist zehn Jahre und länger. Zukünftig könnten aber Büroflächen zunehmend gekündigt werden, bei gleichzeitig schwieriger werdender Neuvermietung.
 

Wie sehen Sie die langfristige Marktentwicklung?
Bis vor der Coronakrise hatten wir aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung und steigender Beschäftigung einen Boom im Büroimmobilienmarkt. Die Mietpreise waren  um bis zu zehn Prozent und mehr pro Jahr gewachsen. Jetzt dreht sich die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland. Der Zwang, Einsparpotenziale stärker zu nutzen, wächst.

Das und der unverkennbare Trend zum Homeoffice haben die Lage bereits verändert und werden weiter Platz greifen, zumal ein Ende der Pandemie nicht sichtbar ist. Im kommenden Jahr erwarten wir zu dem Thema genauere Erkenntnisse. Büros in guten Lagen und mit bester Ausstattung sollten aber weiter gut vermietbar bleiben.

Dieter W. Heumann
– 25. Dezember 2020