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| Immobilien – Markteinschätzung

Deutscher Wohnimmobilienmarkt bleibt attraktiv

Wegen der wirtschaftlichen Entwicklung und der weiter wachsenden Bevölkerung sieht die Deka den Wohnimmobilienmarkt weiter auf Wachstumskurs.

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Dies gilt insbesondere für die begehrten Groß- und Mittelstädte, in denen mit einer weiter steigenden Haushaltszahl zu rechnen ist. Ein Grund für die Zunahme der Haushalte besteht darin, dass junge Menschen zwischen 20 und 35 Jahren ihre ländlichen Regionen verlassen und in die sogenannten „Schwarmstädte“ ziehen. Dazu gehören nicht nur Metropolen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg und München, sondern auch kleinere sowie mittelgroße Universitätsstädte wie zum Beispiel Freiburg, Jena, Münster oder Regensburg.

Gleichzeitig schlägt sich die wirtschaftliche Attraktivität Deutschlands in einem anhaltenden Bevölkerungswachstum nieder, das vor allem auf Zuwanderung beruht. Aus dem Saldo von 1,6 Millionen Zuzügen und 1,2 Millionen Fortzügen ergab sich 2018 ein Wanderungsüberschuss von rund 400.000 Personen. Mittelfristig ist sowohl aufgrund der Flüchtlingsbewegungen als auch der Arbeitnehmerfreizügigkeit innerhalb der Europäischen Union mit einer weiter steigenden Bevölkerungszahl zu rechnen.

Miet- und Kaufpreise steigen weiter

Der Trend in die Städte hat in den vergangenen Jahren zu deutlichen Anstiegen der Kaufpreise und der Mieten geführt. Diese Preissteigerungen konzentrierten sich zunächst auf die großen Metropolen und breiteten sich anschließend auf mittlere sowie kleinere Großstädte aus. Die Attraktivität von innerstädtischen Lagen führte zudem zu einer differenzierten Entwicklung zwischen einzelnen Stadtteilen.

Bei der aktuell niedrigen Leerstandsquote von nur 4,7 Prozent aller Wohnungen in Deutschland und vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage ist in Städten mit starkem Bevölkerungs- und Haushaltswachstum mit weiteren Miet- und Kaufpreisanstiegen zu rechnen. Dies gilt sowohl für Bestands- als auch für Neubauwohnungen. Zwar hat sich der Wohnungsbau seit 2011 deutlich belebt. Angebot und Nachfrage klaffen jedoch insbesondere in den großen Verdichtungsräumen weiterhin stark auseinander. Zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung besteht ein erhebliches Defizit, bedingt durch die begrenzten Kapazitäten in der Bauwirtschaft, die gestiegenen Baukosten, die Knappheit an verfügbaren Grundstücken und lange Genehmigungsprozesse.

Eigentumsquote von 45 Prozent

Im Wachstum der Groß- und Mittelstädte spiegeln sich neben der generellen Zunahme von Single-Haushalten verschiedene gesellschaftliche Strömungen wider. Dazu gehören der Anstieg der Seniorenhaushalte, die später stattfindende Familiengründung oder die zunehmende Zahl von Alleinerziehenden. Parallel dazu hat sich durch veränderte Ansprüche an Größe und Komfort die Wohnfläche pro Einwohner deutlich erhöht und erreicht inzwischen im Durchschnitt rund 47 Quadratmeter. Aktuell gibt es in Deutschland rund 42 Millionen Wohnungen. Die Eigentumsquote liegt bundesweit bei 45 Prozent. Damit nimmt die Bundesrepublik in Europa den vorletzten Platz ein.

Deka plant offenen Wohn­immobilienfonds

Von der hohen Nachfrage in den deutschen Ballungsräumen sollen auch die Privatanleger des geplanten offenen Wohnimmobilienfonds der Deka profitieren. Im Fokus stehen moderne Wohnungen im mittleren Mietpreisniveau in europäischen Metropolen und Ballungsräumen. Der Fonds wird exklusiv zum Vertrieb über die Sparkassen von Swiss Life Asset Managers aufgelegt und verwaltet. Der Schweizer Vermögensverwalter verfügt über mehr als 120 Jahre Immobilienerfahrung und ist Experte für das Segment Wohnimmobilien.

Der Autor ist Senior Immobilienanalyst bei der Dekabank.