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| Gastbeitrag: Immobilienfonds

Wer suchet, der findet

Der Boom im Immobilienmarkt geht in sein elftes Jahr. Wie Gesellschaften trotz gestiegener Preise ein qualitatives Angebot an Immobilienfonds bieten, erläutert Tobias Kotz, Experte der BayernLB-Tochter Realis.

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Der Aufschwung an den Immobilienmärkten in Deutschland und in vielen anderen Ländern der Eurozone geht nunmehr in sein elftes Jahr. Immer mehr Kapital fließt in den Markt, die Preise steigen, die Ankaufsrenditen haben – flankiert von der Niedrigzinspolitik der EZB – nominal historische Tiefstwerte erreicht. Viele Marktteilnehmer fragen sich, ob der Zug für ein Immobilieninvestment nicht längst abgefahren ist und sich ein Einstieg noch lohnt.

Es gibt jedoch keinen Grund zu allzu großer Skepsis. In einzelnen Teilmärkten sind zweifellos sehr hohe Preisniveaus erreicht, im Gesamtmarkt jedoch sehen wir durchaus noch Potenzial. Die Stimmung unter den Marktteilnehmern ist noch immer sehr positiv: Insbesondere für Büro- und Logistikimmobilien weist der Immobilienklimaindex der Deutschen Hypo ein sehr positives Klima auf.

 
Die Immobilienrenditen wachsen nicht in den Himmel, doch ein Absturz scheint auch nicht bevorzustehen. © dpa

Das Investmentvolumen im Gewerbeimmobilienmarkt erreicht Quartal für Quartal hohe Werte, was wenig Raum für rückläufige Preise lässt. Die wirtschaftliche Entwicklung im Euroraum mag an Zugkraft verloren haben, von einer drohenden Rezession kann jedoch keine Rede sein. Und auch die EZB wird trotz des Wechsels auf dem Chefsessel in nächster Zeit keine wesentliche Trendumkehr in ihrer Geldpolitik einleiten.

Niedrige Renditen führen nicht zu mehr Risiko

Fundamental spricht derzeit also nichts für einen Einbruch an den Immobilienmärkten. Im Gegenteil: Wir erwarten gemäß Daten von PMA Property Market Analysis im kommenden Jahr etwa an den Büromärkten vieler deutscher und europäischer Metropolen weiteres Steigerungspotenzial bei den Spitzenmieten, in Berlin sogar im zweistelligen Bereich.

Wenn wir die heutige Lage an den Immobilienmärkten mit der Situation vor Ausbruch der Finanzkrise 2008 vergleichen, stellen wir fest: Damals war die Risikoneigung der Investoren sehr viel größer als derzeit. Einer jährlichen Umfrage von INREV zufolge setzten im Jahr 2008 rund sechs Prozent der Investoren auf Core-Immobilien und 35 Prozent auf opportunistische Immobilien-Investments. 2019 hingegen sind 39 Prozent in risikoaversen Core-Investments und nicht einmal zehn Prozent opportunistisch investiert. Die niedrigen Renditen haben mithin keinen übermäßigen Risikoappetit zur Folge.

Die Immobilienmärkte in Deutschland und Europa halten nach unserer Auffassung daher immer noch Erfolg versprechende Investmentchancen bereit. Freilich lässt sich nicht negieren, dass die Cashflow-Renditen im Zuge der Preissteigerungen und des Niedrigzinsumfelds deutlich unter den Niveaus vergangener Zeiten liegen. Manche Investorengruppen stellt das vor die Herausforderung, ihre eigenen Renditeziele zu erreichen.

Renditeabstand zu Anleihezinsen hoch wie lange nicht

An diesem Punkt gilt es allerdings zu relativieren: Das entscheidende Kriterium ist nicht die absolute Höhe des Zinssatzes beziehungsweise der Rendite, sondern die Höhe der Risikoprämie, also des Abstands zum risikolosen Zins. Als praktisch risikolos gelten etwa deutsche Staatsanleihen – und die rentieren schon seit einiger Zeit überwiegend negativ.

Daher hat die Ratingagentur Scope erst kürzlich den Renditeabstand offener Immobilien-Publikumsfonds gegenüber deutschen Staatsanleihen ermittelt und in den historischen Vergleich gestellt. Dabei haben die Scope-Analysten festgestellt: Der Spread ist aktuell so groß wie nie im Betrachtungszeitraum der vergangenen 15 Jahre. Anders ausgedrückt: Im Vergleich zu risikoaversen festverzinslichen Geldanlagen sind offene Immobilienfonds sogar rentabler als in den vergangenen Jahren. Der Renditeabstand wirkt zudem wie ein Puffer, sollte es wider Erwarten doch zu einem Umfeld deutlich höherer Leit- und Marktzinsen kommen.

 
Gesunkene Renditen sind die eine Seite, andererseits haben Immobilienfonds in den vergangenen Jahren auch inflationsbereinigt in der Regel positive Renditen erwirtschaftet. © dpa

Das Renditeplus gegenüber Anleihen oder auch Bankeinlagen dürfte eine der Erklärungen dafür sein, dass sich offene Immobilienfonds derzeit sowohl unter Privatanlegern als auch institutionellen Investoren großer Beliebtheit erfreuen. Nicht umsonst haben sich nach Angaben des Branchenverbands BVI die Mittelzuflüsse in offene Immobilienpublikumsfonds im ersten Halbjahr 2019 mehr als verdoppelt auf über sechs Milliarden Euro.

Insgesamt sind in Deutschland derzeit mehr als 100 Milliarden Euro in offene Immobilienpublikumsfonds investiert – ein großer Teil davon liegt in den Kundendepots der Banken und Sparkassen, aber durchaus auch in deren Depot A.

Einen Blick in die Fonds wagen

Offene Immobilienfonds können dabei helfen, die Symptome der Niedrigzinsen zu lindern. Mit ihren regelmäßigen Ausschüttungen stellen sie eine Art Alternative für jene festverzinslichen Wertpapiere mit hoher Bonität dar, die in nicht mehr ausreichender oder sogar in negativer Höhe verzinst sind, bislang aber direkt oder indirekt einen Großteil der Portfolioallokationen ausmachen.

Neben den regelmäßigen und weitgehend zuverlässigen Ausschüttungen in zumeist auskömmlicher Höhe gibt es noch weitere Argumente, die aus der Sicht sowohl privater als auch institutioneller Investoren für den offenen Immobilienfonds sprechen: selbst inflationsbereinigt zumeist positive Gesamtrenditen, eine relativ geringe Volatilität bei einer vergleichsweise guten Fungibilität sowie ein in der Regel moderates Risikoprofil.

Letzteres hängt zwar in erster Linie von der konkreten Ausgestaltung des Immobilienportfolios und weiteren Faktoren wie Liquidität und Leverage ab. Doch weisen offene Immobilienfonds in der Regel einen gewissen Grad an Diversifikation auf, der eine stabilisierende Funktion erfüllt.

Entscheidend für ein erfolgreiches Investment in offene Immobilienfonds ist die Qualität und Expertise des Fondsmanagers. Hat er einen positiven Track-Record im Asset-Management vorzuweisen? Wie gut ist er in den Zielmärkten vernetzt, um Zugang zu Erfolg versprechenden Investments zu erhalten?

Letzteres ist für viele offene Immobilienfonds derzeit der entscheidende Engpass: Eine ganze Reihe schon seit Langem aktiver und etablierter Fonds verweigert inzwischen bereits die Annahme von Neugeldern, weil ihre Fondsmanager kaum noch Chancen sehen, zu vertretbaren Konditionen neue Objekte anzubinden und ihre Liquiditätsquoten bereits Niveaus erreicht haben, die ihre Fondsrendite empfindlich bremsen.

Entscheidend: die Ankaufsstrategie

Dennoch haben in jüngster Zeit gleich mehrere Investmentmanager die Auflage eines neuen offenen Immobilienpublikumsfonds gewagt – darunter auch die Real I.S. AG. Doch was veranlasst diese Emittenten zu ihrer Zuversicht? Wie können Rezepte gegen den vorherrschenden Mangel an günstigen Kaufgelegenheiten aussehen? Wie kann im Gleichschritt mit den hohen Mittelzuflüssen investiert werden, ohne Abstriche bei der Qualität oder Rendite zu machen?

Dazu gibt es mehrere Ansätze. Erstens spielt die Vernetzung im Zielmarkt eine große Rolle – im Falle von Auslandsmärkten auch die Präsenz vor Ort. Im Idealfall erfährt der Asset- beziehungsweise Fondsmanager von interessanten Objekten, noch bevor diese auf den Markt kommen und ein preistreibender Bieterwettbewerb entsteht. Bei solchen Off-Market-Transaktionen heißt es dann, sich schnell eine fundierte Meinung zu bilden und zuschlagen zu können. Diese Entschlossenheit setzt die nötige Expertise voraus.

Eine langjährige Erfahrung und ein erfolgreicher Track-Record sind deshalb wichtige Indizien für die Qualität des Asset-Managers – gleichgültig ob im institutionellen oder im Privatkundengeschäft.

Ist also für einen Fondsanbieter bereits eine nennenswerte Pipeline attraktiver und nachweislich gut aufgestellter Investments greifbar, dann gelingt auch bei schwierigen Marktverhältnissen die erfolgreiche Auflage eines neuen offenen Immobilienpublikumsfonds. Anleger profitieren in diesen Fällen sowohl von der Investment-Chance, die ein neuer Fonds ihnen bietet, während andere keine Neugelder mehr annehmen, als auch von der besonderen Expertise und Marktkenntnis eines etablierten Anbieters mit einem bereits nachweislich erfolgreich gemanagten Objektportfolio.

 
Tobias Kotz, Leiter institutionelle Kunden bei Realis, sieht weiter Chancen bei Immobilieninvestments. © Realis