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13. November 2017 - 09:18Immobilien

Gute Jahre für Finanzierer

von Richard Haimann

In den vergangenen Jahren konzentrierten sich Projektentwickler einseitig auf den Bau neuer Wohnungen. Dadurch fehlen Unternehmen in ganz Deutschland jetzt Büroflächen. Für Sparkassen bietet das nun Finanzierungschancen – denn mit Krediten für Gewerbeimmobilien lassen sich höhere Erträge erzielen als im Wohnungsbau.

Büros, wie hier in Hamburg, werden auch in den nächsten Jahren gefragt bleiben. Eine gute Botschaft auch für die Finanzierer. (dpa)
Catella Property gilt zwar seit mehr als zehn Jahren als einer der Spezialisten für den Verkauf und die Vermittlung von Gewerbeflächen in Deutschlands Großstädten. Doch als es jüngst darum ging, für die wachsende Berliner Niederlassung am Kranzlereck zusätzliche Büroräume zu finden, mussten die Experten sich gehörig ins Zeug legen und ihre guten Kontakte in den Markt intensiv nutzen, um fündig zu werden. „Die Zeiten, in denen Unternehmen im Berliner Zentrum zehn Flächen anschauen und sich die beste herauspicken konnten, sind vorbei“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft.
Das bestätigen auch die jüngsten Marktdaten der DekaBank. „Am Büromarkt der Bundeshauptstadt ist die Leerstandsquote auf nur noch 3,8 Prozent gesunken“, sagt deren Immobilienanalyst Andreas Wellstein. Doch nicht nur in Berlin ist Büroraum knapp geworden. Bundesweit klagen Unternehmen darüber, dass es für sie immer schwieriger wird, zusätzliche Flächen zu finden, auf die sie im gegenwärtigen Konjunkturaufschwung dringend angewiesen sind, um weiter expandieren zu können. „Es droht eine gefährliche Verknappung an Büroflächen“, warnt Ulrich Höller, Vizepräsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), dem größten Interessenverband der deutschen Immobilienwirtschaft. „Die Flächenengpässe könnten in einigen Städten sogar die Wirtschaftsentwicklung hemmen, weil Unternehmen nicht genügend Mitarbeiter einstellen können, um ihr vorhandenes Wachstumspotenzial auszuschöpfen“, sagt Andreas Schulten, Vorstand der Berliner Immobilienforschungsgesellschaft Bulwiengesa, die unter anderem Marktdaten und -analysen für die Bundesbank erstellt.
Andreas Rehberg, Geschäftsführer des zur Haspa-Gruppe gehörenden Maklerunternehmens Grossmann & Berger in Hamburg, registriert in der Elbmetropole einen regelrechten „Wettbewerb der Unternehmen um die besten Büroflächen“. Immer häufiger würden mehrere Firmen mit einem Eigentümer „parallel um dessen Büroräume verhandeln“, sagt Rehberg. Der Wettbewerb sei so stark, dass die Spitzenmieten in der Hansestadt in den vergangenen zwölf Monaten um vier Prozent auf 26 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen seien. „Der Markt dreht sich aktuell vom Mieter- zum Vermietermarkt“, sagt Rehberg.
Mit der wachsenden Flächennachfrage steigt auch das Interesse von Projektentwicklern und Investoren am Bau und Kauf deutscher Büroimmobilien. Das beschert Banken und Sparkassen attraktive Finanzierungsgeschäfte. Die zur Sparkassen-Finanzgruppe gehörende Berlin Hyp konnte in der ersten Hälfte dieses Jahres ihr Vorsteuerergebnis um 13 Millionen Euro auf 44,4 Millionen Euro steigern und zugleich ausgereichte Kredite günstig über zwei Hypothekenpfandbriefe im Benchmarkformat mit einem Gesamtvolumen von einer Milliarde Euro refinanzieren. „Mit unserem Halbjahresergebnis sind wir sehr zufrieden“, sagt Vorstandschef Sascha Klaus.
In den kommenden Jahren dürften die Finanzierungsgeschäfte für Banken und Sparkassen an den Gewerbeimmobilienmärkten noch besser werden. „Durch die gute Wirtschaftslage ist die Zahl der Büroarbeitsplätze in den vergangenen fünf Jahren um 1,02 Millionen oder 7,6 Prozent auf 14,42 Millionen gestiegen“, sagt Immobilienforscher Schulten. „Das ist der größte Zuwachs seit der Wirtschaftswunder-Ära in den 1950er Jahren.“ Doch der Bau neuer Bürogebäude habe mit dem gestiegenen Bedarf bei weitem nicht mitgehalten. „Weil der Bedarf stetig das Neubauvolumen überstiegen hat, sinken die Leerstandsraten an den Büromärkten seit Jahren kontinuierlich“, sagt Schulten. „Das macht die Finanzierung neuer Projektentwicklungen vielerorts zu einem äußerst risikoarmen Geschäft.“
Wie sehr das Flächenangebot dem Bedarf hinterherhinkt, zeigen die jüngsten Marktdaten der Maklervereinigung German Property Partners (GPP), zu der auch die HASPA-Tochter Grossmann & Berger zählt. Ende des dritten Quartals dieses Jahres verortete das GPP-Research die durchschnittliche Leerstandsquote an den sieben größten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bei nur noch 4,4 Prozent – ein Rückgang von 21,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. „Mittlerweile herrscht an allen Standorten in gefragten Lagen und Größenklassen Knappheit“, sagt Guido Nabben, Geschäftsführender Gesellschafter des Düsseldorfer Maklerhauses Anteon und Sprecher des GPP-Verbunds. Dies werde sich in den kommenden Jahren nicht ändern, prognostiziert DekaBank-Chefvolkswirt Ulrich Kater. „In den deutschen Big Seven erwarten wir weiter rückläufige Leerstände und anhaltendes Mietwachstum.“
Zu diesem Schluss kommen Experten auch beim Blick auf mittelgroße Städte. „In Orten wie Bonn, Hannover oder Mannheim wurden in den vergangenen Jahren ebenfalls zu wenige neue Bürogebäude errichtet, obwohl es auch dort eine stabile Flächennachfrage von Nutzern gibt“, sagt DekaBank-Immobilienanalyst Wellstein. Selbst in Regionen, wie dem Ruhrgebiet und dem Münsterland, die Projektentwickler und Investoren bislang eher vernachlässigt haben, zeichnen sich nun deutliche Engpässe ab. „Auch in Städten wie Bochum, Duisburg sind die Leerstandsraten in den vergangenen Jahren gesunken“, sagt Stefan Mitropoulos, Immobilienanalyst der Helaba. Am stärksten schrumpfte das Angebot in der Universitätsstadt Münster. Waren dort 2012 noch fünf Prozent der vorhandenen Büroflächen unvermietet, standen Ende vergangenen Jahres lediglich zwei Prozent der Flächen leer. Die Daten zeigten, dass „auch solche B-Standorte, lokale Expertise vorausgesetzt, interessante Investmentchancen bieten“, sagt Mitropoulos.
Dies gelte nicht nur für Immobilienkäufer, sondern auch für Kreditgeber, sagt Günter Vornholz, Leiter Marktanalyse bei der NordLB-Tochter Deutsche Hypo und Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. „Mit der Finanzierung von Gewerbeimmobilien können Sparkassen um 20 Basispunkte höhere Margen einfahren als mit Krediten für den Wohnungsbau.“ Nach Daten der IREBS-Immobilienakademie der Universität Regensburg liegt die durchschnittliche Bruttomarge von Banken und Sparkassen beim Neugeschäft in der Wohnungsfinanzierung momentan bei 124,8 Basispunkten, bei Gewerbeimmobilienkrediten sind es 153,2 Basispunkte. „Die Finanzierung von Bürogebäuden ist deutlich attraktiver als die von Wohnprojekten“, sagt Vornholz.
Die höhere Marge beim Bau neuer Gewerbeobjekte resultiert aus den einst deutlich höheren Risiken. Bis zum Ausbruch der Finanzkrise in 2008 hatten Projektentwickler insbesondere in den deutschen Großstädten Bürotürme häufig spekulativ in die Höhe gezogen. Das ist längst nicht mehr der Fall. „In den vergangenen Jahren haben sich Projektentwickler vor allem auf den Wohnungsbau konzentriert“, sagt Immobilienforscher Schulten. Teilweise notgedrungen, weil Politik und Stadtplaner einseitig vor allem neue Wohnungen schaffen wollten. „Die Wohnungsfrage dominiert nicht nur in politischen Reden, wenn es um das Thema Immobilien geht“, sagt Iris Schöberl, Geschäftsführerin des Immobilieninvestors BMO Real Estate Partners. „Sie prägt auch die Politik und Verwaltungspraxis in Bund, Ländern und Kommunen.“ 
Nicht nur der Mieterbund setzt Politiker mit fortwährenden Rufen nach dem Bau weiterer Wohnungen unter Druck. „Auch wenn die Wohnungsneubauzahlen in den letzten Jahren wieder leicht gestiegen sind, es reicht bei weitem nicht aus“, klagt Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips. Selbst die Maklerorganisation Immobilienverband Deutschland fordert den Bau von deutlich mehr Miet- und Eigentumswohnungen. „Wir brauchen 400.000 neue Wohnungen pro Jahr“, fordert deren Präsident Jürgen Michael Schick.
Wie sehr der Bau neuer Büroobjekte in den vergangenen Jahren vernachlässigt wurde, zeigt auch die Statistik der Bundesbank. Danach ist das Gesamtvolumen aller für Gewerbeimmobilien ausgereichter Finanzierungen von 2010 bis zur Mitte dieses Jahres von 315 Milliarden Euro auf 310 Milliarden Euro gesunken. „Dieser Rückgang im Kreditvolumen ist umso bemerkenswerter, weil die Preise von Bürogebäuden in diesen sechseinhalb Jahren deutlich angezogen haben“, sagt Andreas Trumpp, Chefresearcher Deutschland bei der britischen Investmentgesellschaft Savills IM.
Wie massiv die Marktwerte gestiegen sind, zeigt der bislang größte Deal dieses Jahres am deutschen Büromarkt: 2010 hatte der südkoreanische Pensionsfonds NPS das Berliner Sonycenter mit seinen acht Bürohäusern und 112.000 Quadratmetern Mietfläche für rund 600 Millionen Euro erworben. Jetzt veräußerte die Vorsorgeeinrichtung aus Seoul den Komplex für 1,1 Milliarden Euro an den kanadischen Investor Oxford Properties – ein Wertzuwachs von 83 Prozent. Dass trotz solch immenser Preiszuwächse das Kreditvolumen geschrumpft sei, zeige „eindrucksvoll, wie stark das Neubauvolumen in den vergangenen Jahren hinter der deutlich gewachsenen Flächennachfrage zurückgeblieben ist“, sagt Trumpp.
Sparkassen in mittelgroßen und kleineren Städten, die sich jetzt stärker in die Finanzierung von neuen Bürogebäuden engagieren wollen, sollten darauf achten, dass „die Objekte nicht zu groß geplant werden“, sagt DekaBank-Analyst Wellstein. „Anders als in Berlin, Frankfurt oder München werden Büroräume in den B- und C-Städten nicht von internationalen Nutzern nachgefragt, sondern überwiegend von regionalen Mietern.“ Dadurch seien die Sparkassen vor Ort jedoch auch in der Lage den langfristigen Flächenbedarf gut einzuschätzen.
„Darüber hinaus sollte ein Projektentwickler mindestens 50 bis 60 Prozent der neu geplanten Flächen vorab vermietet haben“, sagt Wellstein. Dies sei angesichts der Marktenge kein Problem. „Viele Nutzer mit Expansionsplänen sind zurzeit bereit, sich bereits in der Planungsphase Flächen in neuen Objekten zu sichern, weil ihnen der Markt kaum eine andere Wahl lässt“, sagt Wellstein.
Allerdings sollten die Sparkassen genau prüfen, welche Expertise ein Projektentwickler mitbringt, rät Deutsche-Hypo-Chefresearcher Vornholz. „Die Gesellschaft sollte schon einige Bürogebäude errichtet und erfolgreich an Investoren verkauft haben.“ Vorsicht sei hingegen bei Unternehmen angebracht, die bislang ausschließlich Wohngebäude geschaffen haben. „Immobilie ist nicht gleich Immobilie“, sagt Vornholz. „Bei der Planung und dem Bau von Bürogebäuden müssen ganz andere Faktoren beachtet werden, als bei der Wohnungsentwicklung.“
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