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06. August 2018 - 10:11Mallorca

Haus wird zum Sammlerstück

von Stefanie Claudia Müller

Die Immobilienpreise auf den Balearen sind in den vergangenen drei Jahren in Palma um 54 Prozent gestiegen; auch das Angebot an spanischen Finanzierungen ist gewachsen. Nur die LBS bietet dort noch "Hypotheken Made in Germany" an. Es gibt allerdings kaum noch Objekte für Mittelklassekunden.

Pool und Meer: Gerade der Küstenbereich hat bei den Kaufpreisen von Häusern und Appartments einen deutlichen Anstieg verzeichnet. Mallorca-Immobilien sind gefragt. (DSZ)
Der Deutsche Holger Vohrmann war nie ein groβer Mallorca-Fan, bis er die Insel auf einer Geschäftsreise kennen und lieben lernte. Vor allem die Region um das idyllische Örtchen Porto Cristo im Osten der Insel gefiel ihm: “Ich habe gemerkt, dass viele Vorurteile, die ich hatte, nicht stimmten.“ Nach weiteren Besuchen kam vor einigen Jahren der Wunsch auf, wiederzukommen und dort etwas Eigenes zu haben. "Wir wussten, dass es ein Makler-Büro der LBS gab, da sind wir dann auch hin und haben uns beraten lassen." In nur wenigen Monaten war Vohrmanns Traum Realität. Zunächst kaufte er eine Ferienwohnung, die er später in ein Haus um die Ecke tauschte.
Das war nicht nur aus privaten Gründen eine gute Entscheidung, da die Vohrmanns jetzt hier einen Groβteil ihres Urlaubs verbringen, sondern auch wirtschaftlich gesehen. Nach einer Studie von Porta Mallorquina Real Estate stiegen die Kaufpreise von Januar 2015 bis Januar 2018 in Palma Umland um 54 Prozent und im bereits sehr teuren Südwesten um 24 Prozent. Dort, wo Vohrmann gekauft hat, im Nord- und Südosten der Insel, ist ein Haus heute ebenfalls um die 20 Prozent mehr wert als noch vor drei Jahren.

Die Deutschen bestimmen den Markt

Gekauft wird vor allem von den Deutschen. Nachdem die Briten sich wegen des Brexits seit 2016 leicht aus dem Markt zurückzogen, gehören sie gemäβ einem Marktbericht von Engel & Völkers inzwischen mit Abstand zu den gröβten Immobilieninvestoren auf der Insel. Die Deutschen können es sich dank der immer noch guten Konjunktur und Niedrigstzinsen leisten: "Dennoch sind Ferienimmobilien immer eine Luxusanschaffung. Fremdfinanzieren sollte man nur, wenn man plant, das Ferienhaus zu vermieten. Aber dabei müssen viele Einzelheiten beachtet werden. Die Möglichkeiten auf Mallorca sind inzwischen sehr limitiert", warnt Joachim Semrau, Gründer von Porta Mallorquina Real Estate, einem der führenden Makler auf der Insel, die auch eine Plattform zur touristischen Vermietung von Immobilien führen.

Achtung, wer jetzt noch kauft!

Villa auf Mallorca: Nach dem Anstieg der Immobilienpreise auf der Baleareninsel sind vor allem Immobilien im Landesinneren in den Fokus der Käufer gerückt. (DSZ)
Ähnlich wie in Deutschland erlebt Mallorca einen Boom. Zu den Hotspots gehören vor allem Palma-Zentrum und das Umland wie Son Vida. Hier baut auch Fußballer Bastian Schweinsteiger jetzt. Viele Makler rechnen jedoch aufgrund des rasanten Preisanstiegs in den vergangenen Jahren mit einer Verlangsamung der Kaufaktivitäten im laufenden Jahr: "Die Interessierten sind immer wissender, sie finden weniger Angebote, und bei richtig guten Immobilien mit Meeresblick fangen wir bei einer Millionen Euro an", sagt Javier Ariola von Kühn & Partner. Die Zeitspanne zwischen Interesse und Kauf kann sich in diesem Umfeld deswegen auf ein Jahr belaufen: "Niemand braucht diese Immobilien wirklich. Es ist nur ein Luxusgut. Dafür lassen sich viele bei der Entscheidung Zeit", so Ariola.
Gemäß der Preisstudie von Porta Mallorquina Real Estate sind die Immobilienpreise in Palmas Umland auf 6332 Euro im Durchschnitt gestiegen. Aber Ariola weiß aus eigener Erfahrung, dass sie nicht selten auf 8000 Euro pro Quadratmeter hochgehen. "Für eine 45-Quadratmeter-Wohnung im Zentrum muss man inzwischen unter Umständen bis zu 1300 Euro monatlich bezahlen. Es wird eindeutig mit der Nachfrage und dem knappen Angebot spekuliert, und einige Makler nutzen die Situation aus. Ich gehe davon aus, dass wir derzeit eine Überbewertung bei Ferienhäusern von teilweise bis zu 30 Prozent erleben", sagt Ariola, der Verkaufsverantwortlicher für Mallorca und Ibiza ist. Das Problem, das für ihn noch hinzukommt: "Wir verdienen in Spanien einfach nicht so viel, um diese Mieten zu bezahlen. Die Einwohner werden somit von der Insel verdrängt. Arbeiter zu finden, wird für Hotels und Krankenhäuser in der Hochsaison zunehmend schwierig, weil der Wohnraum auf Inseln wie Ibiza zudem knapp ist."

Balearen wollen Massentourismus ausbremsen

Appartments auf Mallorca haben einen großen Reiz für die Deutschen. Die Infrastruktur der Insel ist gut ausgebaut, und deutsche Partner im Baubereich sind auf der Insel vorhanden. (DSZ)
Die Balearenregierung hat genug von dieser Entwicklung, die auf Ibiza und Mallorca auch zu Protesten der Einheimischen und ausländischen Residenten gegen den aktuellen Tourismus geführt hat. Sie hat deswegen ein Gesetz auf den Weg gebracht, das es schwierig macht, neue Lizenzen für die touristische Vermietung zu erwerben. Die spanischen Politiker sehen Airbnb & Co. zunehmend als Hauptverursacher der enormen Mieterhöhungen der vergangenen Jahre. Besonders in für Urlauber bereits erschlossenen Gebieten wird es ab sofort auf Mallorca fast unmöglich sein, noch eine Ferienvermietungslizenz zu bekommen.
Für LBS-Makler Dieter Neumann ist Mallorca dennoch nach wie vor die Trauminsel. Er lebt und arbeitet dort seit 20 Jahren. Sein Büro hat er auf der Ostseite der Insel in dem noch ursprünglicheren Son Servera. Auch für Neumann war 2017 ein sehr gutes Jahr: "Aber natürlich zu vergleichen mit Anfang 2000, wo wir mehrere hundert Kunden im Jahr hatten und es auch noch andere Sparkassenanbieter gab." Diese haben sich nach dem Platzen der Blase komplett aus dem Markt zurückgezogen. Heute ist die LBS die einzige, die dieses Risiko noch eingeht: "Aber die Deutschen wurden auch vom Markt verdrängt, weil die Spanier sehr gute und günstige Finanzierungsprodukte für Ausländer haben", weiß Neumann. Ganz vorn sieht er dabei La Caixa. Die meisten seiner Kunden kaufen aber sowieso aus der Portokasse: "Nur rund zehn Prozent finanzieren, und dann sind es meist Häuser oder Wohnungen im Bereich von 250 000 bis 300 000 Euro", sagt Neumann. Diese Ferienimmobilienobjekte für die deutsche Mittelklasse werden allerdings knapp und sind sowieso eher auf der Ost- oder Südseite der Insel zu finden. Im Südwesten, wie in der Grafik ersichtlich, liegen die Preise bereits bei 6236 Euro pro Quadratmeter.

Achtung vor den Fallen beim Kauf!

Beim Hauskauf auf Mallorca sind aufgrund des Brexit weniger britische Käufer im Markt unterwegs. Die Deutschen dominieren damit den Bereich der Kaufinteressenten. (DSZ)
Neumann warnt zudem Kaufinteressierte, dass die richtigen "Schnäppchen" meist aus dem Gläubigerbestand der Banken kommen, weil es Immobilien sind, die als Garantie an sie übergangen sind. Bei den spanischen Kreditinstituten vergammeln sie teilweise jahrelang, bis sich ein Käufer findet. Objekte der spanischen Auffanggesellschaft für notleidende Banken, Sareb, sind teilweise sehr heruntergekommen. "Der Umgang mit den Eigentümern ist nicht einfach, da einige der Familien oder Einzelpersonen aus den Häusern geklagt wurden und sie manchmal aus Ärger alles zertrümmert haben", sagt Neumann. Die LBS lebt immer noch von der Angst der Deutschen, dass eine spanische Bank oder Sparkasse sie "übers Ohr hauen könnte".
Neumann ist nicht nur Makler und Finanzierungsberater, sondern klärt auch über versteckte Kosten auf: "Dabei sind es nicht die Immobilienkreditkosten als solche, die maßgeblich ins Gewicht fallen, sondern die Erwerbsnebenkosten. Liegen diese in Deutschland im Schnitt bei zehn Prozent der Finanzierungssumme, so können sie beim Kauf einer spanischen Immobilie wesentlich höher liegen." Wohnungsbesitzer Jens Treskatis hätte den Schritt nach Mallorca allerdings nicht ohne deutsche Beratung gewagt: "Wir haben ein Objekt an der Ostküste gekauft, ein 70-Quadratmeter-Appartment. Ohne die Hilfe von Herrn Neumann wären wir aufgeschmissen gewesen." Der LBS-Makler kümmert sich nämlich auch um die Anmeldung bei der spanischen Sozialversicherung und beim Finanzamt − notwendige Schritte, um den Kauf abzuwickeln, da die Immobilie in Spanien versteuert werden muss.

Wo lohnt es sich noch?

Sonne und Palmen: Mallorca bietet südliches Mittelmeerflair und hat gleichzeitig eine große deutsche Community mit eigenem Radiosender und einer eigenen Wochenzeitung. (DSZ)
“Am meisten Wertzuwachs ist auf dem sehr gesättigten mallorquinischen Markt noch im Landesinneren zu erwarten, wo die Kaufpreise noch nicht so hoch sind“, sagt der einheimische Makler Jaime Morey, der sich auf Dorfimmobilien spezialisiert hat: "Das neue Tourismusgesetz ermöglicht hier im Prinzip auch die Vermietung an Urlauber. Wir helfen bei der Suche nach dem passenden Objekt, bei den Renovierungen und auch bei der anschließenden Vermietung." Der Leipziger Immobilienberater Matthias Meindel hat mit Morey zusammengearbeitet und sucht immer noch nach der Formel, um sein vor zwei Jahren erworbenes Dorfhaus nicht nur privat zu nutzen, sondern auch eine neue Immobilie in diesem Stil als Gasthaus umzuwandeln: "Jetzt, wo die Balearenregierung das Moratorium für die Vergabe von Lizenzen für die touristische Vermietung aufgehoben hat und klar ist, wo man noch Urlaubsvermietung betreiben kann, lohnt es sich wieder, sich umzuschauen." Los geht es hier bei um die 50 000 Euro je nach Größe, Lage und Renovierungsbedarf.
Für Vohrmann, der schon die Rente im Visier hat, reicht erst einmal sein Haus für den Eigenbedarf. Wie Neumann weiß er zunehmend das Leben und das sonnige Klima auf Mallorca zu schätzen und auch die Tatsache, dass sein Berater immer um die Ecke sitzt, sollte er eine Frage haben. Auch Trekatis, der ohne Finanzierung gekauft hat, bereut seine Entscheidung für die Wohnung am Meer nicht: "Wir wollten ausprobieren, wie das ist, wenn man mehrere Kurzurlaube zu seinem zweiten Zuhause macht. Mallorca ist dafür wegen der Flugverbindungen ideal. Wir können uns vorstellen, dass wir uns in Zukunft noch etwas Größeres auf der Insel suchen, um längere Zeit hier zu verbringen." Sorge, ob er die Wohnung dann noch mit Gewinn verkaufen wird, wo die Preise schon sehr hoch sind, hat Trekatis nicht: "Für mich war Mallorca keine Investitions-, sondern eine Herzentscheidung."
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