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05. Dezember 2018 - 12:10Immobilien

Luxuswohnungen werden zum Risiko

von Richard Haimann

Der Immobilienboom birgt nicht nur für Investoren Risiken. Auch Finanzierer müssen aufpassen, bei der Kreditvergabe nicht zu leichtsinnig zu werden. Gerade im gehobenen Preissegment sind die Ertragsfaktoren stark gesunken.

Luxuswohnungen im mediterranen Stil wie hier in Berlin finden reißenden Absatz. Doch Investoren kalkulieren inzwischen mit sehr geringen Ertragsfaktoren und sind bereit, steigende Preise zu zahlen. (dpa)
Der Immobilienboom treibt die Preise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern zunehmend in die Höhe und beschert Sparkassen wachsendes Geschäft mit Hypothekenkrediten. Doch im besonders teuren gehobenen Wohnsegment stoßen Projektentwickler und Kapitalanleger zunehmend auf Probleme, Käufer und Mieter zu finden, weil das Angebot inzwischen die Nachfrage deutlich übersteigt. Hingegen sehen Experten weiterhin Chancen bei der Finanzierung von Wohnungen im unteren und mittleren Marktsegment.
Axel Steinbrinker, Geschäftsführer der Hamburger Maklergesellschaft Grossmann & Berger, beobachtet neue Rekordpreise am Markt für Mehrfamilienhäuser in der Hansestadt. Inzwischen zahlten Kapitalanleger bis zum 37-Fachen der Jahresnettokaltmiete für solche Zinshäuser. Bei einem solchen Ertragsfaktor verbleibe den Käufern gemessen am Kaufpreis nur noch eine Bruttorendite aus den Mieteinnahmen von 2,7 Prozent. "In den Bestlagen registrieren wir vereinzelt noch höhere Faktoren", sagt der Chef des Schwesterunternehmens der Hamburger Sparkasse, die beide Teil der Haspa-Gruppe sind.
Nicht nur in der Elbmetropole haben die Preise von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnugen zehn Jahre nach Beginn des Immobilienbooms in Deutschland ein Niveau erreicht, das 2008 Branchenexperten für undenkbar hielten. Auch in den übrigen Großstädten werden Wohnobjekte heute so teuer gehandelt wie nie zuvor. "Die Preise steigen und steigen", sagt Stefan Mitropoulos, Immobilienanalyst der Landesbank Hessen-Thüringen. Damit stiegen auch die Risiken im Immobilienfinanzierungsgeschäft. "Die Sparkassen dürfen sich vom Boom nicht dazu verleiten lassen, bei der Kreditvergabe leichtsinnig zu werden", so Mitropoulos.
Der langjährige Preisanstieg an den Wohnungsmärkten sei "die logische Konsequenz aus der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank", sagt der Analyst. Weil die EZB nach der Finanzkrise den Leitzins auf null Prozent gesenkt und zur Stützung der südeuropäischen Wirtschaft Staats- und Unternehmensanleihen im Volumen von mehr als 2,5 Billionen Euro erworben habe, seien die Renditen am Bondmarkt so stark eingebrochen, dass vermögende Kapitalanleger in den Backstein flüchten und Privathaushalte zunehmend die niedrigen Hypothekenzinsen zum Erwerb von Wohneigentum nutzten.

Bedarf an Wohnraum in Metropolen wächst weiter

Daran werde sich auch 2019 wenig ändern, obwohl die EZB ihr Anleihekaufprogramm zum Jahreswechsel auslaufen lasse, sagt Mitropoulos. "Der Drang in die Immobilie wird vorerst weiter anhalten." Denn die Bondrenditen dürften weiterhin niedrig bleiben, weil die Zentralbank rückfließendes Kapital aus auslaufenden Anleihen vorerst erneut in Zinspapiere investieren will, um die Kapitalmärkte stabil zu halten. "Die EZB weitet lediglich ihr Kaufprogramm nicht länger aus", sagt der Analyst. Damit blieben Wohnliegenschaften aus Sicht von Kapitalanlegern weiterhin ein sicherer Hafen. "Dies gilt insbesondere für Großstädte, in denen durch die anhaltende Zuwanderung aus ländlichen Regionen die Einwohnerzahlen und damit der Bedarf an Wohnraum weiter steigen wird", sagt Mitropoulos.
Das bedeute jedoch nicht, dass die Immobilienpreise ins Unendliche stiegen, sagt der Analyst. "Jeder Zyklus wird irgendwann kippen." Dieser Zeitpunkt rücke dabei immer näher, je länger der Boom währe. Erste Indizien für eine Abschwächung des Aufwärtstrends sehen Experten in den größten deutschen Ballungszentren. Inzwischen seien Zinshäuser in Hamburg so teuer geworden, dass immer mehr Eigentümer einen Verkauf in Betracht zögen, um Kasse zu machen, registrieren die Grossmann-&-Berger-Experten. "Dadurch werden die Preise weniger stark steigen als in der jüngeren Vergangenheit", sagt Geschäftsführer Steinbrinker. "Möglicherweise nähern wir uns dem Höhepunkt des Marktes."

Niedrigzins treibt Immobilienkäufe weiter an

Auch für viele Selbstnutzer haben die Immobilienwerte ein Niveau erreicht, das den Erwerb von Wohneigentum schwierig macht. "Durch den seit Jahren anhaltenden Preisanstieg benötigen viele Kunden eine höhere Kreditsumme, und es muss ein großer Teil des Eigenkapitals für die Nebenkosten aufgebracht werden", sagt Ulrike Zobel, Haspa-Spezialistin für Baufinanzierungen. Denn die Erwerbsnebenkosten steigen anteilig mit den Immobilienpreisen. Erschwerend kommt hinzu, dass bis auf Bayern und Sachsen alle übrigen Bundesländer in den vergangenen Jahren sukzessive die Grunderwerbsteuer erhöht haben.
"Wer eine Immobilie für 400 000 Euro kauft, zahlt in Hamburg bei einem Grunderwerbsteuersatz von 4,5 Prozent 18 000 Euro an das Finanzamt", rechnet Zobel vor. Noch mehr kassiert der Fiskus in den beiden Nachbarländern. "In Niedersachsen sind es bei einem Satz von fünf Prozent 20 000 Euro, und in Schleswig-Holstein sind es bei 6,5 Prozent sogar 26 000 Euro."
Dass die Immobilienpreise dennoch weiterhin zulegen, liege vor allem daran, dass Kapitalanleger wegen der tiefen Bondrenditen unverändert mit Macht Eigentumswohnungen und ganze Mehrfamilienhäuser nachfragen, sagt Michael Fenderl, Leiter Research der in Düsseldorf ansässigen Beratungsgesellschaft Aengevelt Immobilien, die Wohnobjekte in ganz Deutschland vermittelt. "Der Anlagenotstand treibt die Wohnungsinvestmentmärkte." Allerdings sei das inzwischen erreichte Preisniveau in zwei Teilbereichen nicht mehr nachhaltig. "Im gehobenen und im Luxussegment sind die Märkte in den Großstädten inzwischen überhitzt", sagt Fenderl.
Zu dieser Einschätzung kommt auch die Bundesbank in ihrem jüngsten Finanzstabilitätsbericht. Danach sind die Preise von Eigentumswohnungen und Zinshäusern in zahlreichen Großstädten um 15 bis 30 Prozent überbewertet. "Bei starkem Wachstum und niedrigen Zinsen haben sich Verwundbarkeiten aufgebaut", warnt Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch. Die größten Risiken bestünden darin, dass "Projektentwickler in den vergangenen Jahren vor allem neue Wohnanlagen der gehobenen Klasse mit Marmorbädern, Parkett aus edlen Hölzern und Concierge-Service in die Höhe gezogen und in großem Stil an Kapitalanleger verkauft haben", sagt Fenderl.
"Das daraus entstandene Angebot teurer Luxus-Eigentumswohnungen übersteigt inzwischen deutlich die Nachfrage", sagt auch Günter Vornholz, Leiter Marktanalyse bei dem zur NordLB gehörenden Immobilienfinanzierer Deutsche Hypo und Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. "Die Eigennutzer, die sich Objekte zu Quadratmeterpreisen von 8000 Euro und mehr leisten können, haben ihre Käufe größtenteils bereits getätigt." Bauträger hätten deshalb zunehmend Probleme, Erwerber für diese Wohnungen zu finden. Dies zeige sich auch darin, dass erste Projektentwickler solche Objekte nicht mehr über Makler, sondern auf Internetportalen zum Kauf anbieten würden, um die Vermittlercourtage zu sparen. Dadurch können sie die Wohnungen günstiger anbieten. "Der Absatz beginnt zu stocken", sagt Vornholz.
Gleichzeitig würden immer mehr Kapitalanleger, die Eigentumswohnungen im gehobenen und Luxussegment zur Vermietung erworben haben, feststellen, dass es nur wenige ausreichend solvente Mieter gibt. Deshalb schließen sich private Investoren zunehmend zu sogenannten Mietpools zusammen, um ihre Ausfallrisiken zu reduzieren. Dabei werden sämtliche Mieteinnahmen der beteiligten Eigentümer zusammengeworfen und anteilig nach einem Umlageschlüssel unter ihnen aufgeteilt.
"Jeder einzelne Besitzer erhält monatlich eine Ausschüttung auch dann, wenn seine Wohnung leer stehen sollte", sagt Antje S. Hiller, geschäftsführende Gesellschafterin der Berliner Hausverwaltung Rohrer-Immobilien. Die Gesellschaft bietet für von ihr verwaltete Eigentumswohnungskomplexe in Köpenick und Oberschöneweide solche Mietpools an. "Das Angebot wird sehr gut angenommen", sagt Hiller. Bis zu 67,7 Prozent der Eigentümer hätten sich an den Mietpools beteiligt.
Das Kernproblem: "Die Einwohnerzahlen der Großstädte wachsen zwar, aber die Zuwanderer verfügen nicht über die nötigen Einkommen, um sich Mietwohnungen im gehobenen Segment leisten zu können", sagt Vornholz. Das Gros der Zuwanderer bildeten junge Menschen, die am Beginn ihres Berufsleben stehen oder an einer der Universitäten mit ihrem Studium beginnen. Das bestätigen Daten des Statistischen Bundesamts zu den Wanderungsbewegungen in den sieben größten deutschen Städten. Danach sind es allein Angehörige der Altersgruppe der 18- bis 30-Jährigen, die in den vergangenen Jahren die Einwohnerzahlen von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wachsen ließen. Hingegen verzeichnet das Metropolenseptett bei der Altersgruppe der über 30-Jährigen seit Jahren Wanderungsverluste an die Umlandgemeinden. Allein 2016, das letzte Jahr, für das Zahlen vorliegen, schrumpfte die Bevölkerungsgruppe der über 30-Jährigen in den sieben Großstädte zusammen um 28 000 Menschen.
Zwar wächst das Angebot an neuen Wohnungen stetig. Allein in den ersten neun Monaten dieses Jahres wurden bundesweit Baugenehmigungen für 262 800 weitere Wohneinheiten erteilt, vermeldet das Statistische Bundesamt. Das ist ein erneuter Zuwachs von 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Doch noch immer seien zu viele der neu entstehenden Objekte im gehobenen Segment angesiedelt. "Was benötigt wird, sind neue Wohnungen zu günstigen Mieten im unteren und mittleren Marktsegment", sagt Aengevelt-Researcher Fenderl. Der Wohnungsneubau läuft mit dem Fokus auf hochpreisige Objekte am Bedarf vorbei", bestätigt Vornholz.
Sparkassen sollten dies bei der Immobilienfinanzierung beachten, sagt Vornholz. "Das Kreditausfallrisiko ist bei teuren Wohnungen gestiegen, während es bei den stark nachgefragten Objekten im unteren und mittleren Mietpreissegment in Städten mit stabilen oder wachsenden Einwohnerzahlen quasi nicht vorhanden ist." Damit biete die Finanzierung günstiger Wohnungen derzeit das beste Chancen-Risiko-Verhältnis für Kreditgeber.
Bei der Risikoanalyse von Wohnungsfinanzierungen sollten Sparkassen "genau auf die nachhaltigen wirtschaftlichen und demografischen Daten in ihrer Region achten", rät der Ökonom. Entscheidend seien dabei vor allem zwei Punkte: Welche Unternehmen schaffen in welchem Lohnsegment neue Arbeitsplätze? Und: Wie stark ist die Kaufkraft der Bevölkerungsgruppen, die neu hinzuziehen – und jener, die abwandern. Daraus ließe sich ableiten, in welchem Marktsegment der Bedarf an neuen Wohnungen wachse. Wie stark die Nachfrage nach Wohnungen im gehobenen Segment ist, lasse sich zudem leicht testen, sagt Vornholz. "Bei einer abendlichen Fahrt durch ein kürzlich fertiggestelltes Neubauquartier mit solchen Objekten zeigt die Zahl der erleuchteten Wohnungen und der vor den Häusern geparkten Fahrzeuge, wie es um Verkauf und Vermietung steht."
Sparkassen haben bereits in den vergangenen Jahren Finanzierungen für Wohnimmobilien verantwortungsbewusst ausgereicht, um die Risiken für sich selbst und die Kreditnehmer zu reduzieren. "Wir raten unseren Kunden zu einer anfänglichen Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent, besser mehr", sagt Haspa-Finanzierungsexpertin Zobel. "Auf diese Weise minimieren sie ihr Risiko, nach Auslauf der Zinsbindungsfrist noch eine hohe Restschuld zu haben, die dann mit möglicherweise höheren Zinsen zurückgezahlt werden müsste."
An dieser risikoarmen Strategie sollten Sparkassen weiter festhalten, rät Helaba-Analyst Mitropoulos. Zwar sei es verlockend, im gegenwärtigen Immobilienboom durch eine lockere Kreditvergabe rasch Neugeschäft zu machen. "Die durch die exzessive Vergabe von Hypothekendarlehen in den USA ausgelöste Finanzkrise von 2008 hat jedoch gezeigt, dass sich solcher Leichtsinn nicht auszahlt", sagt Mitropoulos.
Zwar sei es bei bonitätsstarken Kunden kein Problem, auch 100-Prozent-Finanzierungen über den gesamten Kaufpreis einer Immobilie auszureichen, wenn die Rückzahlung des Kredits durch andere Vermögenswerte oder ein sicheres, hohes Einkommen gewährleistet sei. "In allen anderen Fällen sollten die Sparkassen bei der Darlehensvergabe jedoch einen Puffer für eine etwaige Wertkorrektur des Marktes von 20 bis 30 Prozent einbauen", rät der Experte.
Entscheidend für die Risikovorsorge der jeweiligen Sparkasse sei dabei die Struktur ihres gesamten Immobilien-Finanzierungsportfolios. "Wenn eine solide Basis an risikoarmen Krediten vorhanden ist, können in kleinerem Umfang auch margenträchtigere Vollfinanzierungen und Darlehen an Kapitalanleger für hochpreisige Wohnungen im gehobenen sowie im Luxussegment beigemischt werden", sagt Mitropoulos.
Zwar mehrten sich die Signale, dass es in den kommenden Jahren zu einer Korrektur am Wohnungsmarkt kommen könnte. "Für eine Immobilienblase, die – wie vor zehn Jahren in den USA, Großbritannien, Irland und Spanien – zu einem tiefen Einbruch der Märkte führte, gibt es in Deutschland derzeit jedoch keine Anzeichen", sagt Mitropoulos. Das Kernmerkmal einer Immobilienblase sei eine exzessive Kreditvergabe. "Die gibt es hierzulande bislang nicht", sagt der Helaba-Experte. "Solange die Banken und Sparkassen Immobilienfinanzierungen weiterhin konservativ ausreichen, wird es zwar möglicherweise irgendwann zu einer Korrektur der Immobilienwerte um zehn oder 20 Prozent kommen." Einen Crash erwarte er jedoch nicht.
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