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13. Dezember 2017 - 08:30Immobilienmanagement

Neues Ertragspotenzial für Sparkassen

von Dirk Steinert, David Strauch, Sascha Mühle

Viele Banken und Sparkassen suchen nach alternativen Ertragsquellen. Die positive Immobilienmarktentwicklung rückt somit Kauf und Vermietung von Renditeobjekten in den Fokus der Institute. Eine Projektarbeit am Bonner Lehrinstitut zeigt exemplarisch auf, mit welcher Strategie dieser Geschäftsbereich neu aufgebaut oder belebt werden kann.

Eine Kurzzusammenfassung finden Sie hier.

Immobilienmanagement kann als neues Geschäftsfeld noch auf lange Sicht lukrativ sein. (js-photo/fotolia)
Der Beitrag beschreibt den erst-maligen Aufbau eines neuen Immobilienportfolios, das nicht im Rahmen von Projektie­rungen bestückt wird und keine Spekula-tionsobjekte enthalten soll – also ausschließ­lich Neubauten oder kürzlich sanierte Objekte mit festen Mietlaufzeiten für ein langfristiges Halten im Bestand. Beschrieben wird, wie ein aufbau- und ablauf-organisatorischer Rahmen für die Implementierung eines Immobilien-managements, das Sparkassen unterstützt, aussehen könnte.

Theoretische Grundlagen

Da zahlreiche Gesetze und Richtlinien zu berücksichtigen sind, müssen für die Implementierung eines Immobilienmanagements zunächst die notwendigen rechtlichen und steuerlichen Strukturen erarbeitet und abgestimmt werden. Die auf dieser Basis entstehende Aufbauorgani­sation ist die Grundlage der Prozesse, die für die Umsetzung der Investmentstrategie notwendig sind. Verantwortliche müssen benannt, Prozesse beschrieben sowie Risiken identifiziert und bewertet sowie deren Tragfähigkeit gewährleistet werden.
Auf der Portfolioebene ist das oberste Ziel die Performance-Optimierung. Zunächst wird im Rahmen eines Researchs das volkswirtschaftliche Fundament gelegt. Anschließend wird ein konsistentes System zur Entscheidungsvorbereitung und Ergebnismessung benötigt. Zuletzt werden alle potenziellen Handlungen unter Risikogesichtspunkten hinterfragt. Für Sparkassen ist es sinnvoll, ihr Portfolio primär mit Core-Immobilien zu bestücken, die die höchste Sicherheitsstufe aufweisen. Sollen Spezialimmobilien wie Hotels erworben werden, empfiehlt es sich, die Drittverwendungsmöglichkeit vor einer Investition genau zu prüfen. Generelle Erkenntnisse aus der Portfoliotheorie sind für Sparkassen allerdings nur schwer umsetzbar. Denn die Korrelation innerhalb verschiedener Branchen in der gleichen Region erzeugt den gewünschten Diversifikationseffekt, nur in geringem Umfang. Nur durch Ergänzung des Portfolios um breiter diversifizierte Immobilienfonds kann man von den gewünschten Effekten profitieren.
Ziel ist die Optimierung der Immobilienrendite und die Koordination der Immobiliendienstleistungen untereinander. Die daraus resultierenden Aufgaben lassen sich gliedern in Objektsuche, Objektauswahl sowie Objektverwaltung. Bei der Objektsuche sollten aufgrund ihrer beson­deren regionalen Expertise externe Makler eingeschaltet und innerhalb der juristischen, steuerlichen und technischen Due-Diligence-Prüfung auf regionale Dienstleister zurückgegriffen werden. Dieses Wissen selbst­ständig aufzubauen, ist aufgrund der Komplexität der verschiedenen Bereiche kaum möglich.

Praktische Umsetzung in Sparkassen

(BBL)
Im ersten Schritt sollte sich eine Sparkasse grundsätzlich darüber Ge­danken machen, inwiefern sie dieses anspruchsvolle Themenfeld über­haupt besetzten möchte. Recherchen innerhalb der Sparkassen-Finanz­gruppe haben nämlich gezeigt, dass die für diesen Bereich erforderli­chen Kompetenzen nur bei wenigen Mitarbeitern vorhanden sind. Wo das erforderliche Fach-Know-how vorhanden ist, ist es meist über viele Jahre mühsam aufgebaut worden.

Angesichts der aktuell vorhandenen Personalressourcen dürfte es deshalb effizienter sein, stattdessen zunächst den eigenen Immobilienbestand zu optimieren. Dies ist aus Sicht der Autoren für den Einstieg in das Immobiliengeschäft ein durchaus gangbarer Weg.

Mit ein Grund sind auch die aktuell noch vorhandenen Möglichkeiten zur Effizienzsteigerung. Der DSGV hat im Rahmen des Projekts "Manage­ment eigener Immobilien" ein Kostensenkungspotenzial in Höhe von 700 und ein Neuvermietungspotenzial in Höhe von 150 Millionen Euro identifiziert.
Zur praktischen Umsetzung und Empfehlung ist dazu ein separater Ablaufplan erarbeitet worden
(s. Abb. 1 und nebenstehenden hochauflösenden PDF-Down­load ). Er gibt einen detaillierten Überblick über alle bei einer Implementierung des Geschäftsfelds Immobilienmanagement zu berücksichtigenden Aufgaben. Anhand einer Matrix werden allen im jeweiligen Prozess beteiligten Abteilungen und Personen Verantwortlich­keiten zugewiesen. Diese reichen von "hauptverantwortlich" über "mitwir­kend" bis hin zu "informiert werden". Zusätzlich wird allen Aufgaben ein Bearbeitungsrhythmus zugewiesen. Im Folgenden werden die wichtigsten und kritischsten Arbeitsschritte für die Aufbau- bzw. Ablauforganisation näher erläutert.
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  1. Neues Ertragspotenzial für Sparkassen
  2. Position Immobilienmanager schaffen
  3. Betrachtung der Risiken
  4. Fazit
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