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| Immobilienmarkt / Essay / mit Umfrage

Enteignung schafft keine neue Wohnung

Die Diskussion über vermeintlich hohe Mieten ist heftig, das sogar auf politischer Ebene ins Spiel gebrachte Instrument der Enteignung rückt das Thema auf eine neue Stufe. Hilft alles nichts: Nötig ist ein Gesamtpaket an Maßnahmen, die auch jenseits des Immobiliensektors ansetzen.

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Der Markt für Mietwohnungen weist eine Reihe von Eigenschaften auf, die man auf der überwiegenden Mehrzahl sonstiger Märkte für Güter und Dienstleistungen allenfalls eingeschränkt findet. Das erste Problem liegt bereits in der Zuordnung: Formal handelt es sich bei der Vermietung tatsächlich um eine Dienstleistung, die jedoch untrennbar mit einem konkreten und nicht veränderbaren (Stand-)Ort verbunden ist. Das physische Gut „Wohnung“ ist zwar grundsätzlich substituierbar, aber wenn überhaupt, dann lediglich sehr eingeschränkt: Einem Arbeitnehmer in München nützt günstiger Mietraum in Hamburg wenig.

Für Besserverdienende besteht kein Wohnraumproblem

Womit ein weiteres Charakteristikum in den Blickpunkt gerät – die regelmäßige (nicht nur räumliche) Verbindung zwischen Beschäftigung (beziehungsweise Einkommenserzielung) und Lebensmittelpunkt. Aus der Aufnahme einer dauerhaften beruflichen Tätigkeit entsteht die (abgeleitete) Suche nach einer „passenden“ Unterkunft. Diese sollte aus dem verfügbaren Einkommen bezahlbar sein, ohne die übrigen persönlichen Grundbedürfnisse nicht hinnehmbar einzuschränken. Allein aus dieser einfachen Überlegung lässt sich eine empirisch stützbare Schlussfolgerung ableiten: Für Bezieher (sehr) hoher Einkünfte besteht in Deutschland kein erkennbares Wohnraumproblem.

Dies alles betrifft die Nachfrageseite des Marktes, wie sieht es mit dem faktischen Angebot aus? Erneut stoßen wir auf eine Besonderheit. Typische Gütermärkte sind nur sehr bedingt (oder vorübergehend) „mengenbegrenzt“: Regale im Supermarkt sind bis auf Ausnahmen gut gefüllt, Engpässe können gegebenenfalls schnell beseitigt werden, und wirklich schmerzhafte Knappheit an lebenswichtigen Produkten des täglichen Lebens ist ausgesprochen selten. Überdies gibt es für zahlreiche Nachfragewünsche brauchbare Alternativen, nicht zuletzt durch die konsequente Ausweitung von grenzüberschreitendem Handel.

Offensichtlich treffen alle diese Eigenschaften auf den Wohnungsmarkt nicht zu. Die Erstellung eines Neubaus mit mehreren Wohnungen nimmt beträchtliche Zeit in Anspruch, nicht selten eher in Jahren als in Monaten zu zählen. Darüber hinaus ist frei(!) bebaubare Fläche tatsächlich begrenzt: Mit zunehmender Bevölkerung wird sie überdies knapper und damit auch teurer. Die private Investition in die Erstellung einer Mietimmobilie ist daher ausgesprochen aufwendig und mit erheblichen Preis- und Erlösrisiken verbunden. Die Verschärfungen von Bau-, Mietrechts- und Umweltvorschriften belasten die Projektattraktivität zusätzlich.

Ländliche Räume drohen zu entvölkern

Die ohnehin schon zahlreichen Einschränkungen der Wirksamkeit rein marktwirtschaftlicher Lösungsansätze im Wohnungsmarkt werden zusätzlich verschärft durch die anhaltende Tendenz zur Ansiedlung in Ballungsräumen und die – auch ökologisch propagierte – Entvölkerung der ländlichen Räume. In der Folge trifft daher gegenwärtig bedingt zahlungsfähige, aber zahlenmäßig ausgeprägte Nachfrage auf ein bei Weitem nicht hinreichendes Angebot vornehmlich im Segment mittelgroßer Wohnungen mit Standardausstattung in regionalen Zentren. Dieser Teilmarkt wurde bis in die 1990er-Jahre durch den sogenannten „sozialen Wohnungsbau“ maßgeblich bedient, das kommunal geförderte Angebot spielt jedoch inzwischen nicht nur aufgrund chronisch leerer Kassen der nachgelagerten Gebietskörperschaften allenfalls noch eine Alibi-Rolle. Zum Teil internationale Immobilienkonzerne setzen inzwischen ihre in Ballungsräumen häufig erhebliche Marktmacht ein, um höhere Mieten durchzusetzen oder – Rendite fördernd – Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Überdies wird gerade den Großeigentümern vorgeworfen, den eigenen Bestand nur höchst unwillig instand zu halten.

 
Die Immobilienmaklerin Anna Maria Grohmann-Velchev (Zweite von rechts) zeigt Wohnungsinteressenten ein Badezimmer in München. © dpa

Die hier grob skizzierten Facetten des Wohnungsmarkts deuten die Komplexität der Probleme lediglich an. Die bisweilen irreführenden, aber dafür medienwirksamen Diskussionen helfen daher nicht weiter. Gesucht wird ein Gesamtpaket an Maßnahmen, die auch abseits des Immobiliensektors ansetzen. So würde der Druck auf die Mieten schon nachlassen, wenn ein funktionierender öffentlicher Regionalverkehr das Ein- und Auspendeln von Arbeitskräften in den Einzugsbereichen von regionalen Zentren verlässlich sicherstellen könnte. Gleichzeitig ist die Aufrechterhaltung der sozioökonomischen Infrastruktur auch in ländlichen Regionen notwendig, das heißt: Sicherstellung der ambulanten medizinischen Versorgung, eines angemessenen Angebots an Schulen und Kinderbetreuungsstätten sowie Zugang zu leistungsfähigen Kommunikationsnetzen.

Die Enteignung von Immobilienkonzernen schafft keine einzige zusätzliche Wohnung, das grundgesetzliche Diktum „Eigentum verpflichtet“ sollte vielmehr der zügigen und sanktionsbewährten Durchsetzung der Mieterrechte bei Sach- und Instandhaltungsmängeln dienen. Die Förderung des möglichst umfangreichen Neubaus ist parallel erforderlich. Hier könnten zum Beispiel Gebietskörperschaften und deren Sparkassen Hand in Hand operieren, als „Bauherren“ und „Finanzierer“ – in Zeiten (noch absehbar) niedriger Zinsen für beiden Seiten eine sinnvolle Vorgehensweise. Beinahe zwingend erforderlich ist die Kooperation benachbarter Kommunen in Randzonen regionaler Zentren. Die Aufrechterhaltung der notwendigen und hinreichend attraktiven Infrastruktur ist durch bedarfsgerechte Zuordnung von Lasten und Standorten kostengünstiger finanzierbar als über falsch verstandenes Beharren auf vermeintliche Unabhängigkeit.

Sparkassen und andere regional tätige Kreditinstitute müssen ebenfalls mit ökonomischen Konsequenzen rechnen. Zwar stehen in der Diskussion die Zuwächse bei Mieten und Hauspreisen im Vordergrund, vernachlässigt wird jedoch die Kehrseite der Medaille, das heißt: die Wertverluste bei Immobilien in den „aussterbenden“ Regionen. Hier können unter Umständen bestehende Darlehenskontrakte gefährdet werden, begebene Sicherheiten ihre Werthaltigkeit einbüßen oder wegzugsbedingte Leerstände den riskanten Dauerzustand verursachen.

Konzertierter Plan für gemeinschaftliche Problemlösung

Die Verpflichtung zur Sicherstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse im gesamten Bundesgebiet, ebenfalls grundgesetzlich verankert, gilt nicht nur für (regionale) Zentren, sondern auch für ländliche Räume. Die demografischen Veränderungen mindestens der kommenden zwei Jahrzehnte werden durch das weiter steigende Durchschnittsalter der Bevölkerung erhöhte Anforderungen an alle Bereiche der kommunalen Infrastruktur, insbesondere bei der Mobilität, der medizinischen Versorgung und des altersgerechten Wohnraumangebots, stellen. Es ist höchste Zeit, einen konzertierten Plan für die gemeinschaftliche Bewältigung dieser Aufgaben zu entwickeln. Hohe Mieten sind ein Alarmsignal, sie markieren aber nur die Spitze eines Eisbergs.