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| Wohnungsmärkte / mit Umfragen

Knappheit statt echter Not

In Berichten über die Wohnungsmärkte in deutschen Städten ist häufig von Wohnungsnot die Rede – zu unrecht, wie Immobilienexperte Günter Vornholz berichtet.

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Enorme Wohnungsnot habe Ende des II. Weltkriegs in den westlichen Besatzungszonen geherrscht, schreibt der Immobilienexperte Günter Vornholz in einer aktuellen Analyse: 2,3 Millionen der 1939 vorhandenen elf Millionen Wohnungen seien durch Bombenangriffe zerstört gewesen, noch einmal soviele Wohnungen erheblich beschädigt.

Mehrere Millionen Wohnungen fehlten. Amtliche Schätzungen veranschlagen für die drei Westzonen im Jahr 1946 rund 13,7 Millionen Haushalte in 8,2 Millionen Wohnungseinheiten. Im Gegensatz dazu sollte, so Vornholz, heute eher von Wohnungsknappheit und Anlagenotstand gesprochen werden.

 
Auch in Frankfurt sind die Immobilienpreise massiv gestiegen – was mit auf die Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) zurückgeht. © dpa
Bei den Vermietungen von Wohnungen sieht Vornholz, der sich als Professor an der EBZ Business School in Bochum mit Immobilienökonomie befasst, allerdings gegenwärtig sehr große regionale Unterschiede: In ländlichen Gebieten seien Mieten und Preise unter Druck, weil viele Immobilien leer stehen.

In größeren Städten liegt die Quadratmeter-Miete mit 11,20 Euro weit über dem Schnitt

In den größeren Städten hingegen steige die Nachfrage nach Mietwohnungen stärker als das Angebot, was sich in steigenden Mieten und sinkenden Leerständen widerspiegele. Die Angebotsmieten in den 13 deutschen Städten mit mehr als 500 000 Einwohnern lagen nach Angaben des Bundesinstituts für Bau, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Jahr 2018 bei durchschnittlich 11,20 Euro pro Quadratmeter – und damit deutlich höher als der Durchschnitt der übrigen Städte und Kreise.

 
Entwicklung der Mieten nach Erstbezug. © EBZ

Leerstand aber selbst in der Hauptstadt

Nicht einmal in Berlin, wo die Proteste gegen die Wohnungswirtschaft und die Mietentwicklung am stärksten seien, sieht Immobilienexperte Vornholz echte Wohnungsnot. Über 15 000 Geschosswohnungen zählt eine Analyse von CBRE/Empirica als marktaktiven Leerstand, das seien ungefähr 0,9 Prozent des entsprechenden Bestandes.

Ähnlich lesen sich Zahlen der Mitgliedunternehmen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU): Sie verfügen nach eigenen Angaben über mehr als 700 000 Wohnungen, das sind rund 43 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestandes. Rund 12 000 dieser Wohnungen standen 2018 leer.

Fundamentale Trends

Den Anstieg der Mieten und den Rückgang der Leerstände in den Städten erklärt Vornholz mit einer Reihe fundamentaler Trends:

  • die Entwicklung der Einkommen, die die Nachfrage nach Wohnungen verstärkt
  • die demografische Entwicklung, denn die Bevölkerung in den Städten wachse durch Binnenmigration innerhalb Deutschland und durch Zuwanderung.
  • kleinere Haushalte, was insgesamt die Zahl der Haushalte wachsen lässt.
  • zu wenig Fertigstellungen, sodass das Angebot an Wohnraum nicht im erforderlichen Ausmaß wächst.
Die Entwicklung der Mieten und der Leerstände in den großen Städten spricht für Vornholz durchaus dafür, dass es eine Wohnungsknappheit gibt, jedoch sei „die Klage über 'explodierende Mieten' und 'Wohnungsnot' fehl am Platz“.
 
Preisentwicklung für Kaufpreise von Eigentumswohnungen. © EBZ

EZB-Politik heizt die Preise an

Drastischer als auf den Mietmärkten beurteilt Vornholz dagegen die Entwicklung der Wohnimmobilien-Investmentmärkte insbesondere in den großen Städten. In den sieben sogenannten A-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart) seien die Preise in den vergangenen zehn Jahren „explodiert“, schreibt Vornholz, und zwar für das obere Preissegment seit 2010 um mehr als das Doppelte. In den schwächeren Wohnlagen fielen die Steigerungsraten nicht ganz so stark aus, aber insgesamt deutlich stärker die der Mieten.

Sorgen um Preisblase nicht unberechtigt

Neben den Faktoren, die auch die Mieten anziehen lassen, macht Vornholz für die Preissteigerungen die EZB-Politik verantwortlich, die der Preisentwicklung weiteren Schub gegeben habe. Es bestehe ein starker Zusammenhang zwischen dem Beginn des EZB-Programms „Quantitative Easing“ und der Periode der enormen Preissteigerungen.

Das eigentliche Problem ergibt sich für Vornholz durch die Finanzmärkte, da Investoren nach renditestarken Anlagealternativen suchten und sie bei Immobilien fänden. Daraus resultierten die exorbitanten Preissteigerungen, die Anlass für Proteste geben und Sorgen um eine Preisblase nähren.

 
Der ehemalige Deutsche-Hypo-Chefresearcher Günter Vornholz ist Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.