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Anlageprofis entdecken Mittel- und Kleinstädte

Lieber mehrere kleine Transaktionen statt ein großer Deal in der Metropole. Investoren weichen verstärkt auf B- und C-Standorte aus, aus guten Gründen.

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Aufgrund immer geringerer Immobilienrenditen in den deutschen Top-7-Städten weichen institutionelle Investoren verstärkt auf Mittel- und Kleinstädte aus. Früher war das wegen kleinerer Handelsgrößen für viele nicht denkbar.

Mittlerweile jedoch sind professionelle Anleger zunehmend bereit, statt eines großen Deals mehrere Transaktionen im Volumen bis 50 Millionen Euro an unterschiedlichen B- und C-Standorten zu tätigen. Trotz höheren Aufwands lohnt sich das.

Der Markt für Gewerbeimmobilieninvestments sollte immer im Zusammenhang konjunktureller Eckdaten gesehen werden. Denn trotz aller dunklen Wolken am Horizont steht Deutschland wirtschaftlich weiterhin gut da. Handel, Dienstleistung und Arbeitsmarkt sind seit Jahren im Aufwärtstrend.

Mit dem Wirtschaftsboom der vergangenen Jahre haben sich auch die Beschäftigtenzahlen positiv entwickelt. Vor allem im Bürosegment sind neue Arbeitsplätze entstanden. Es ist zu erwarten, dass sich dieser Trend fortsetzt. Wo mehr Arbeitsplätze gebraucht werden, wächst die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien.

B- und C-Standorte haben die Nase vorn

Die positive konjunkturelle Entwicklung und eine damit einhergehende gute Vermietbarkeit von Gewerbeimmobilien haben in den Top-7-Städten zu einer Angebotsknappheit geführt. Die Konkurrenz ist enorm. Deshalb geht das Preisniveau seit Jahren nach oben.

Das Ende der Spirale scheint noch nicht erreicht, und Einige sehen für A-Städte bereits die Gefahr einer Immobilienblase. Außerdem lässt eine hohe Nachfrage gepaart mit Produktknappheit in den deutschen TOP-7 die Nettoanfangsrenditen sinken.

Anders sieht es an den meisten B- und C-Standorten aus: Das Preisniveau ist gemäßigt, und die Renditemöglichkeiten liegen im Durchschnitt um bis zu zwei Prozent höher als an A-Standorten. So weichen institutionelle Anleger immer häufiger auf kleinere Städte und aufstrebende Randlagen aus.

 
„Neben den Top-7-Standorten wurde in den letzten Jahren auch an B- und C- Standorten investiert": Joachim Kumme, Abteilungsdirektor Kreissparkasse Ludwigsburg. © Sparkasse

Das bestätigt Joachim Kumme, Abteilungsdirektor bei der Kreissparkasse Ludwigsburg: „Neben den Top-7-Standorten wurde in den letzten Jahren, nach eingehender Marktanalyse, unter anderem zwecks Diversifikation, auch an B- und C- Standorten investiert. Attraktivere Renditen versus inzwischen zum Teil überteuerte Großstadt-Büroimmobilien gaben den Ausschlag. Die Lage, langfristig gesicherte Cashflows und eine nachhaltige Vermietungssituation waren und sind ausschlaggebend.“

Hohe Standortsicherheit für Investoren

Wichtig sind eine individuelle Standortbetrachtung und gründliche Marktkenntnisse, denn neben hohen Renditemöglichkeiten spielt für Anleger die Frage nach der Krisenfestigkeit bei konjunkturellen Schwankungen eine Rolle. Das hat jüngst auch die Verbundsparkasse Emsdetten·Ochtrup dazu bewogen, selbst an einem Sekundärstandort als Bauherr, Investor und Vermieter für ein Bürokomplex aufzutreten.

 
„Können uns weitere Investments in Büroimmobilien vorstellen, durchaus auch bewusst außerhalb der Top-7-Standorte“: Klaus Wilp, Geschäftsführer des Immobilienzentrums der Verbundsparkasse Emsdetten·Ochtrup. © Sparkasse

Wie Klaus Wilp, Geschäftsführer des Immobilienzentrums der Verbundsparkasse, erklärt, könne sich die Sparkasse ein weiteres Investment in Büroimmobilien vorstellen, durchaus auch bewusst außerhalb der Top-7-Standorte.

Für B- und C-Städte spricht, dass Gewerbemieter hier standorttreuer sind. Die zumeist familiengeführten und mittelständisch regionalen Unternehmen verlassen ihre wirtschaftliche Heimat nämlich nur selten. In Metropolen dagegen ist die Bereitschaft, mit einem Gewerbe umzuziehen, um Kosten zu senken, viel höher. Höher ist hier deshalb bei Konjunktureinbrüchen auch die Leerstandsquote.

Davon sind kleinere Städte und Kommunen weit weniger betroffen, was nicht zuletzt an einer geringeren spekulativen Neubautätigkeit liegt. Sie werden stattdessen bedarfsgerecht entwickelt, was zu einem ausgeglichenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie zur Marktstabilität beträgt.

B-Standorte sind gegenüber den Top-7 im Wesentlichen durch drei Faktoren im Vorteil: höhere Standortverbundenheit, Ertragsstabilität sowie höhere Renditepotenziale.

 
Autor Andreas Ewald, Geschäftsführender Gesellschafter der Engel & Völkers Investment Consulting © Engel & Völkers