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| Immobilien

Aussichten auf gute Geschäfte

Trotz der sich abzeichnenden Konjunkturabkühlung wird der Boom an den deutschen ­Wohnimmobilienmärkten anhalten, prognostizieren Experten.

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Das biete Sparkassen die Chance, weiterhin attraktive Erträge bei der Vermittlung und Finanzierung von Liegenschaften zu erzielen – auch, weil im ­kommenden Jahr eine Reihe von Hypothekendarlehen refinanziert werden müssen und Käufer aus der Anfangsphase des Aufschwungs ihre Objekte nun steuerfrei mit hohen Gewinnen veräußern können.

Gero Bergmann, Marktvorstand der Berlin Hyp, sieht kein Ende des Wohnimmobilienbooms in der Hauptstadt: „Der anhaltende Niedrigzins und der nicht nachlassende Anlagedruck treiben den Markt weiter an.“ Limitierend könne allenfalls „der sich immer weiter abzeichnende Angebotsengpass wirken“, sagt der für Vertriebsmanager des Immobilienfinanzierers. Nicht nur in Berlin: „In allen großen und mittelgroßen deutschen Städten und deren Umland sind Eigentumswohnungen, Eigenheime und Zinshäuser unverändert stark gesucht“, sagt Stefan Mitropoulos, Immobilienökonom der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba). Zwar währe der Preisauftrieb nun schon fast zehn Jahre, doch ein Ende des Booms sei nicht in Sicht: „Für Sparkassen besteht damit weiterhin die Möglichkeit, gut im Finanzierungs- und Maklergeschäft zu verdienen.“

Optimistisch geben sich auch die Landesbausparkassen. Die LBS Nord konnte 2018 ihr Kreditneugeschäft um 2,6 Prozent auf ausgereichte Darlehen in Höhe von 487,7 Millionen Euro steigern. „Für das laufende Jahr“, sagt Vorstandsvorsitzender Rüdiger Kamp, sehe sein Haus „noch Steigerungspotenziale“. "In Deutschland wurde der Immobilienboom von Anfang an durch Fundamentaldaten unterstützt“, sagt Mitropoulos. Denn zeitgleich mit dem Drang privater und professioneller Investoren in die Wohnungsmärkte wanderten immer mehr junge Menschen auf der Suche nach Karrierechancen und Arbeit aus den ländlichen Regionen in die größeren Städte. „Nicht nur in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München und Stuttgart, sondern auch in mittelgroßen Städten wie Dresden, Leipzig, Freiburg und Münster stieg der Bedarf an Mietwohnungen rapide an“, sagt der Immobilienökonom.

Run auf die Städte

Diese Entwicklung hält bis heute unverändert an. „Vergangenes Jahr wurden in Deutschland rund 300 000 neue Wohnungen errichtet“, sagt Mitropoulos. „Um die Nachfrage ausreichend zu decken, müssten jedoch mindestens 350 000, wenn nicht sogar 400 000 neue Wohnungen pro Jahr geschaffen werden.“ Ähnlich beurteilen andere Marktbeobachter die Lage: „Die Mietpreise in den Großstädten sind 2018 im Mittel um 6,5 Prozent gestiegen und damit über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von 5,3 Prozent“, sagt Roman Heidrich, Leiter Wohnimmobilienbewertung bei der Immobilienberatungsgesellschaft JLL in Frankfurt. Dies liege vor allem daran, dass „das Angebot an neuen Mietwohnungen nur sehr langsam wächst“. In Berlin sei trotz des Baus zahlreicher neuer Wohnungen die Leerstandsquote im Geschosswohnungsbau von 2,6 Prozent im Jahr 2010 auf aktuell nur noch 0,9 Prozent gesunken, sagt Henrik Baumunk, Geschäftsführer der Immobilienberatungsgesellschaft CBRE. „Da ist es nicht verwunderlich, dass die Mieten und die Kaufpreise von Eigentumswohnungen weiter stark steigen.“

Wie angespannt die Wohnraumsituation in den Großstädten ist, macht Wulff Aengevelt, Geschäftsführender Gesellschafter der Beratungsgesellschaft Aengevelt Immobilien, am Beispiel Düsseldorf deutlich: In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt habe die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten mit 407 847 zu Beginn dieses Jahres einen neuen Höchststand erreicht. Allerdings lebe nicht einmal die Hälfte von ihnen in Düsseldorf selbst.
„261 000 Beschäftigte pendeln jeden Arbeitstag ein, weil das bedarfsgerechte Wohnraumangebot in der Stadt durch die stark gestiegenen Mieten und Kaufpreise viel zu knapp ist“, sagt Aengevelt. Ähnlich hoch seien Pendlerquoten in Frankfurt, Hamburg und München.

EZB-Präsident Mario Draghi hat klargestellt, dass die Notenbank die Leitzinsen noch längere Zeit bei null Prozent halten werde, weil die Wirtschaft in der Eurozone an Schwung verliere. Rückfließendes Kapital aus auslaufenden Anleihen soll zudem vorerst wieder für den Erwerb neuer Bonds verwendet werden. Zwar endet Draghis Amtzeit im Oktober. Angesichts der zuletzt immer schwächer ausgefallenen Konjunkturdaten rechnen Volkswirte jedoch nicht damit, dass sein Nachfolger schnell die Zinswende einläuten wird. „Draghi hat deutlich gemacht, dass Hypothekendarlehen weiterhin sehr günstig bleiben werden“, sagt Mitropoulos. Damit sei ausreichend Treibstoff vorhanden, um die Dynamik an den Immobilienmärkten auf hohem Niveau zu halten. Die sich auch in Deutschland abzeichnende Konjunkturabkühlung werde den Wohnungsmarkt nicht treffen. „Wir erwarten ein schwächeres Wirtschaftswachstum, jedoch keine Rezession“, sagt Mitropoulos. „Das wird den Immobilienmärkten nichts anhaben, weil die Fundamentaldaten weiterhin gut sind.“

Dass ein Ende des Booms nicht in Sicht ist, zeigt die zu Jahresbeginn verschärfte Mietpreisbremse. Sie sollte den Anstieg der Wohnungsmieten mindern, doch bislang ohne Erfolg. Die Mietpreisbremse könne zu keiner Entspannung an den Wohnungsmärkten führen, sagt Lars Peter Feld, Professor für Wirtschaftspolitik an der Universität Freiburg und einer der sogenannten Wirtschaftsweisen. Als Symptombehandlung störe die Mietpreisbremse die Funktion des Preises als Signal der Knappheit und vergrößere die Unsicherheit von Mietern, Vermietern und Investoren. Um eine Trendwende herbeizuführen, müssten mindestens so viele Wohnungen gebaut werden, wie am Markt nachgefragt. Derweil sind die Länder die mit Abstand größten Gewinner des Immobilienbooms: 2018 stiegen ihre Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer gegenüber dem Vorjahr um rund sieben Prozent auf einen neuen Rekordwert von 14,1 Milliarden Euro, vermeldet das Bundesfinanzministerium.

In den Metropolen hat allerdings eine neue Wanderungsbewegung begonnen: Seit 2017 kehren immer mehr junge Familien den Großstädten den Rücken, um im Umland Eigenheime zu erwerben. Das treibt nun auch in den Speckgürteln die Immobilienpreise in die Höhe. Im Landkreis Stade im Süden Hamburgs sind die Preise von Eigenheimen laut Bericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in den vergangenen beiden Jahren um 20 Prozent gestiegen. Selbst in weiter entfernten Orten wie Schneverdingen in der Nordheide ziehen die Preise deutlich an. Vor einigen Jahren seien Eigenheime in der Kleinstadt noch zu Preisen von 1500 Euro pro Quadratmeter gehandelt worden, sagt Thomas Meyer, Inhaber einer örtlichen Maklergesellschaft. „Heute zahlen Käufer hier im Schnitt 2500 Euro pro Quadratmeter.“ Damit sind Einfamilienhäuser in Schneverdingen jedoch noch nicht einmal halb so teuer wie in Hamburg, wo manchmal schon ein Quadratmeter Eigentumswohnung mehr als 6000 Euro kostet.

Für Experten ist diese Entwicklung nicht ungewöhnlich. „In der ersten Phase eines Aufschwungs an den Immobilienmärkten steigen die Preise in den Zentren der bevölkerungsreichsten Städte“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. „Anschließend greift der Trend immer stärker in das Umland aus, wohin Mieter und Käufer ziehen, die sich die wachsenden Wohnkosten in den Großstädten nicht mehr leisten können oder wollen.“ Auch Sparkassen in der Peripherie der Großstädte profitierten nun durch ein wachsendes Makler- und Finanzierungsgeschäft, sagt Helaba-Ökonom Mitropoulos. Die Abwanderung von Immobilienkäufern in die Randlagen der Metropolen könnte zwar dazu führen, dass sich der Preisanstieg in den Großstädten abschwäche. Wertkorrekturen seien aber nicht zu erwarten. „Dazu ist der Bedarf an weiteren Miet- und Eigentumswohnungen in den Städten selbst viel zu groß und das Neubauvolumen noch immer zu gering.“

Schärferer Wettbewerb

Dafür liefern Banken und Versicherungen den Sparkassen einen immer schärferen Wettbewerb im Immobilienfinanzierungsgeschäft – zur Freude von Erwerbern und Projektentwicklern. „Die vielfältige Bankenlandschaft sorgt dafür, dass Finanzierungen schnell umgesetzt werden können“, sagt Corvin Tolle, Geschäftsführender Gesellschafter der Maklergesellschaft Rohrer Immobilien. Um im Wettbewerb zu punkten, bietet die Hamburger Sparkasse seit vergangenen Sommer solventen Kunden eine objektunabhängige Finanzierungsbestätigung. Der Produktname: „Haspa Heimvorteil“. Das Papier mache „schon beim ersten Termin mit dem Makler oder Verkäufer deutlich, dass die Finanzierungsfrage geklärt ist“, sagt Ulrike Zobel, Spezialistin für Baufinanzierungen bei der Haspa. „Damit verbessern wir die Chancen unserer Kunden, den Zuschlag für ihre Wunschimmobilie zu bekommen.“

Zudem böten sich bald weitere Chancen. „Der Aufschwung erreicht 2020 sein zehntes Jahr“, sagt Helaba-Ökonom Mitropoulos. Unabhängig von der vereinbarten Laufzeit können Hypothekendarlehen nach zehn Jahren vom Kreditnehmer gekündigt werden, ohne dass dieser eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Zudem schließen die meisten Immobilien-
erwerber Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren ab. Sparkassen hätten damit bald die Möglichkeit, auslaufende Hypothekenkredite zu refinanzieren und durch passende Angebote neue Kunden zu gewinnen. Zudem endet zehn Jahre nach Kauf einer Immobilie die gesetzliche Spekulationsfrist. „Der Eigentümer kann dann das Objekt weiterveräußern, ohne den Gewinn aus niedrigerem Einkaufs- und höherem Verkaufspreis versteuern zu müssen“, sagt Mitropoulos. „Weil sich in zahlreichen Großstädten die Immobilienpreise seit 2010 verdoppelt haben, könnte es für einige Besitzer eine Überlegung wert sein, im nächsten Jahr den Gewinn zu realisieren.“

Zwar gebe es derzeit keine andere vergleichsweise sichere Anlage mit ähnlich hoher Rendite wie eine vermietete Wohnimmobilie in einer Großstadt. „Für die Sparkassen könnten sich dennoch neue Geschäfte ergeben, wenn sie einen Eigentümer, der vor neun Jahren eine Wohnung oder ein ganzes Mehrfamilienhaus als Kapitalanlageobjekt erworben hat, im Laufe dieses Jahres darauf ansprechen, welche weiteren Ziele er mit der Immobilie verfolgt“, sagt Mitropoulos. Sollte er nicht an einen Verkauf denken, sei er vielleicht daran interessiert, das Objekt zu modernisieren, um höhere Mieteinnahmen erzielen zu können. „Möglicherweise trägt er sich sogar mit dem Gedanken, ein weiteres Immobilieninvestment zu tätigen“, sagt der Ökonom.