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| Regionale Trends

Beachtliche Unterschiede

Trendstudien zeigen, wo es auf den Märkten für Wohn- und Gewerbeimmobilien immer noch brummt und wo das Vermittlungs- und Finanzierungsgeschäft schwieriger geworden ist.

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Viele sind interessiert. Seit die Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg den S-ImmoPreisfinder in ihrer Internetfiliale freigeschaltet hat, nutzen die Kunden das Angebot intensiv. Es liefert Interessierten – in Kooperation mit dem IIB Dr. Hettenbach Institut – einen preislichen Richtwert für die eigene Immobilie.

„Über diese Anwendung erreichen wir immobilienaffine Kunden auch in der digitalen Welt“, erklärt Dominik Winter. Als Leiter der Abteilung Immobiliencenter ergänzt er: „Dabei ist der große Mehrwert dieses Tools der persönliche Kontakt im Anschluss.“ Es helfe bei der Objektakquise und erhöhe damit das Angebot an Immobilien – was nach wie vor wichtig ist.

 
Neubaugebiet in München - Dominik Winter, Leiter Immobiliencenter, Kreissparkasse München, Starnberg, Ebersberg: „Wir erleben trotz der anhaltend extrem niedrigen Zinsen derzeit zwar keine Verschärfung der Situation, aber das Thema Immobilie und Eigentum beschäftigt die Leute." © dpa

Denn im Geschäftsgebiet der Kreissparkasse mit Hauptsitz in München ist die Nachfrage nach Wohnraum seit Jahren ungebremst hoch. „Wir erleben trotz der anhaltend extrem niedrigen Zinsen derzeit zwar keine Verschärfung der Situation“, analysiert der diplomierte Sparkassenbetriebswirt. Aber das Thema Immobilie und Eigentum beschäftige die Leute.

Preise steigen nicht mehr so rasant

Dieser regionale Trend im Regierungsbezirk Oberbayern ist einer von mehreren interessanten Entwicklungen in Deutschland. Das belegt ein Blick in die diesjährige Studie „Markt für Wohnimmobilien“ der Landesbausparkassen, ihrer Immobiliengesellschaften und der Sparkassen. Auch auf dem Markt für Gewerbeimmobilien gibt es bundesweit neue Tendenzen, wie Experten der Landesbank Baden-Württemberg ermittelt haben. Die Erkenntnisse sind wichtig fürs Vermittlungs- und Finanzierungsgeschäft der Sparkassen.

Mit Blick auf München, Starnberg und Ebersberg sagt Winter: „Dort hatten wir über Jahre immer enorme Wertsteigerungen.“ Da sei ein Plus von zehn bis 20 Prozent im Jahr über sämtliche Objektklassen und Lagen hinweg keine Seltenheit gewesen. „Jetzt erleben wir eine Abschwächung dieser Steigerungsraten“, so der 32-Jährige. Käufer überlegten sich mittlerweile genauer, was sie erwerben wollen. Das mache sich auch bemerkbar in der Länge der Vermarktungszeiten. Winter: „Selbst Immobilien, die früher sehr schnell verkauft gewesen wären, sind heute schon mal länger im Angebot.“

 
Axel Guthmann, Verbandsdirektor Landesbausparkassen: „2020 könnte es bei Büroimmobilien zu Preisrückgängen im niedrigen einstelligen Bereich kommen.“ © DSGV

Axel Guthmann spricht als Verbandsdirektor der Landesbausparkassen (LBS) von bundesweit zunehmenden Konjunkturrisiken: „Das deutsche Bruttoinlandsprodukt ist im zweiten Quartal dieses Jahres sogar leicht gesunken, und die Dynamik am Arbeitsmarkt lässt nach.“ Andererseits dürfte die Immobilienkauflaune ihm zufolge durch die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank weiter aufrechterhalten werden.

Rückkehrer aus den Ballungszentren

Das kann Rosika Siwek für das Geschäftsgebiet der Sparkasse Oberlausitz-Niederschlesien bestätigen. Die Leiterin des Immobiliencenters sagt: „Bei alleinstehenden Einfamilien- und Reihenhäusern spüren wir eine sehr hohe Nachfrage – egal ob es um Neubau oder den Kauf von Gebrauchtimmobilien geht.“

Aus Sicht der Expertin liegt das zum einen am niedrigen Zinsniveau, wodurch eine Finanzierung als günstig gelte. Hinzu komme das Fehlen attraktiver Anlagealternativen fürs Gesparte. „Da schaffen sich viele lieber Wohneigentum“, sagt Siwek. Die Nachfrage erhöht sich ihr zufolge allerdings auch aufgrund eines weiteren Trends: „Wir haben es vermehrt mit Interessenten zu tun, die wieder zurück in ihre Heimat wollen, weil sie nicht mehr bereit sind, die Preise in den Ballungsgebieten zu zahlen.“ Hinzu kämen all jene, die ein Häuschen in diesem Teil Sachsens kaufen möchten, um dort ihren Lebensabend zu verbringen.

Mit Blick auf die Metropole Berlin sagt LBS-Verbandsdirektor Guthmann: „Historisch bedingt sind die Mieten dort für eine europäische Hauptstadt nach wie vor niedrig, allerdings sind sie zuletzt stark gestiegen.“ Als Antwort darauf habe sich die rot-rot-grüne Landesregierung nun auf die Fahnen geschrieben, den Markt weitestgehend auszuschalten, indem sie Mietobergrenzen festlegen wolle.

Neubauverhinderung in Berlin

 
In Berlin liegt baupolitisch vieles im Argen: Die bedeutende Schinkelsche Kirche am Friedrichswerder (rechts) ist wegen zu enger Neubebauung einsturzgefährdet, gleichzeitig werden Bauinvestoren vegrault. © dpa

Für Investoren sei das fatal. Die würden sich Guthmanns Einschätzung nach künftig von Berlin eher fernhalten, die dringend benötigten neuen Wohnungen nicht bauen. Und für Wohnungssuchende werde es immer schwieriger, überhaupt noch ein Zuhause zu ergattern – ganz gleich, ob zur Miete oder als selbst genutztes Eigentum. Was den Volkswirt hoffen lässt: „Andere Städte scheinen sich der Neubauverhinderungspolitik nicht anzuschließen.“

Ein weiteres wichtiges Standbein der Sparkassen ist das Vermitteln und Finanzieren von Gewerbeimmobilien. Hierzu hat Martin Güth als Senior Analyst der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) wichtige Zusammenhänge herausgefunden. Vor allem in den attraktiven Lagen der Metropolen – zuvörderst München, Berlin, Hamburg sowie Frankfurt – sind die Kaufpreise im vergangenen Jahrzehnt rasant gestiegen, während die Büromieten hinterherhinkten. Dies hat Güths Berechnung zufolge zu einem spürbaren Rückgang der Mietrenditen geführt.

Der 47-Jährige rechnet jetzt mit einer gesunden Konsolidierung: „2020 könnte es bei Büroimmobilien zu Preisrückgängen im niedrigen einstelligen Bereich kommen.“ Die sich verschlechternde Konjunktur führe zu einer moderaten Zunahme der Leerstände, worauf Investoren zurückhaltend reagieren dürften.

Dennoch gilt aus Güths Erfahrung: „Immobilien bleiben im herrschenden Niedrigzinsumfeld eine attraktive Anlageform.“ Das gilt aus seiner Erkenntnis nicht nur für die häufig im Fokus stehenden sieben größten deutschen Städte, sondern auch jene der zweiten Reihe wie etwa Nürnberg, Hannover oder Leipzig.

STUDIEN:

⇒ Privat: Wissenswertes zu den Regionen Deutschlands hält die 2019er Analyse „Markt für Wohnimmobilien“ der Landesbausparkassen, ihrer Immobiliengesellschaften und der Sparkassen bereit – inklusive aktueller Preise: www.lbs-markt-fuer-wohnimmobilien.de

⇒ Geschäftlich: Interessante Einsichten liefert auch die Untersuchung „Gewerbeimmobilienmarkt Deutschland“ der Landesbank Baden-Württemberg: bit.ly/gueth-studie (siehe auch Anhang)