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Immobilientrends
Hilfe bei Kauf und Bau bleibt gefragt
Die Bedingungen für das Vermitteln und Finanzieren von Wohn- und Gewerbeimmobilien haben sich zuletzt deutlich geändert. Profis der Sparkassen-Finanzgruppe sind verhalten optimistisch.

Die pandemiebedingten Kontakt- und Abstandsgebote haben sich auch auf die Gepflogenheiten im Immobiliengeschäft ausgewirkt. Lars Seidel spürt als Geschäftsführer des zur Hamburger Sparkasse zählenden Maklers Grossmann & Berger, wie sehr digitale Werkzeuge in den vergangenen Wochen gefragt waren – beispielsweise virtuelle 360-Grad-Besichtigungen von Objekten: „Daher haben wir schnell reagiert und unser digitales Angebot erweitert.“

Mittlerweile sind auch Wohnungsbesichtigungen per Videotelefonie üblich. „Unsere Makler führen die Interessierten dann über die Kamera des Smartphones virtuell durch das Objekt“, sagt der Wirtschaftsinformatiker. Er macht gleichzeitig aber auch die Grenzen der Digitalisierung klar: Letztlich zähle beim Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags immer noch der persönliche Kontakt zum Berater wie auch das Erleben einer Immobilie vor Ort – live und in Farbe.

"Mittlerweile sind auch Wohnungsbesichtigungen per Videotelefonie üblich", sagt Lars Seidel, Geschäftsführer des zur Hamburger Sparkasse zählenden Maklers Grossmann & Berger.

Wohnungsmarkt kommt gut durch die Krise

Ob es nun ums Vermitteln oder auch Finanzieren von Wohn- und Gewerbeobjekten geht: Die Profis in der Sparkassen-Finanzgruppe bemerken hierzulande teils nennenswerte Veränderungen. Ganz in diesem Sinne rechnet Stefan Mitropoulos, Leiter Konjunktur und Märkte im Research der Helaba – Landesbank Hessen-Thüringen, vor allem im Segment der der Einzelhandelsimmobilien damit, dass Geschäftsleute mit stationären Läden zusehends unter Druck kommen werden, weil die Konsumenten zwischenzeitlich noch stärker auf den Online-Handel ausgewichen sind.

Auch Hoteliers dürften nach den umfangreichen Schließungen mit finanziellen Schwierigkeiten zu kämpfen haben. Dagegen prognostiziert der promovierte Volkswirt: „Der Wohnungsmarkt wird eher unterdurchschnittlich von der Krise getroffen sein.“ Entsprechend dürften Sparkassen ihr Immobilienengagement in Teilen neu justieren (siehe „Trends in Kürze“).

„Die Nachfrage nach Neu- und Gebrauchtimmobilien ist nach wie vor ungebrochen“, sagt Michael Rombach, Leiter Immobilien der Sparkasse Marburg-Biedenkopf. Denn im Geschäftsgebiet herrscht ihm zufolge Wohnungsmangel: „In der Universitätsstadt Marburg ist das Kundeninteresse überwiegend auf den Kauf von Eigentumswohnungen gerichtet.“ Anders sehe es im Landkreis aus, wo vornehmlich Einfamilienhäuser zur Eigennutzung erworben werden.

„Die Nachfrage nach Neu- und Gebrauchtimmobilien ist nach wie vor ungebrochen“, sagt Michael Rombach, Leiter Immobilien der Sparkasse Marburg-Biedenkopf.

Was die Finanzierung anbelangt, sagt Rombach: „Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus ist es den Kunden wichtig, eine möglichst lange Zinsbindung garantiert zu bekommen.“ Die Nachfrage ließe sich mit hauseigenen Angeboten oder in Kombination mit Produkten der Verbundpartner LBS-Hessen-Thüringen und SV-Sparkassenversicherung gut abdecken.

„Immer mehr spielt in den Beratungsgesprächen die Absicherung im Krankheitsfall oder bei Arbeitslosigkeit eine Rolle“, bemerkt der 44-Jährige. „Auch hier bieten wir unseren Kunden auf Wunsch individuelle Lösungen – von Sonderzahlung über Ratenänderung bis hin zum Rundumschutz.“

Wenn Eigentümer selbst genutzter Wohnimmobilien infolge von Corona plötzlich Probleme mit ihrer Finanzierung haben, rät Axel Guthmann, Leiter der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen: „In schwierigen Lagen ist es erst mal wichtig, miteinander zu reden – und sich dafür Zeit zu nehmen, um möglichst umfassend die persönliche Situation des Kunden zu erfahren.“

Aufgeschoben ist nicht aufgehoben

So ließen sich die besten individuellen, auf den jeweiligen Sachverhalt zugeschnittenen Möglichkeiten finden, wenn Kreditraten vorübergehend nicht oder nur teilweise bedient werden könnten. Aus Sicht des Verbandsdirektors ist bei Stundungen natürlich immer zu bedenken: „Aufgeschoben ist nicht aufgehoben.“

Deshalb solle gegebenenfalls vor dem Aussetzen von Kreditraten geprüft werden, ob nicht auch andere staatliche Unterstützungsleistungen in Anspruch genommen werden könnten, die oftmals kaum bekannt seien. Guthmann verweist in dem Zusammenhang auf den sogenannten Lasten­zuschuss für Wohneigentümer: „Seine Höhe richtet sich nach Einkommen, Zahl der Haushaltsmitglieder und Wohnkosten.“

Im Bereich gewerblicher Immobilien sieht es anders aus. Die Details kennt Andreas Rehberg. Er verantwortet das Maklergeschäft der Haspa-Tochter Grossmann & Berger im Bereich der Büroimmobilien: „Einige Unternehmen stellen ihre Suche nach neuen, eher kleineren Flächen aufgrund der Coronasituation aktuell zurück.“

Erkennt Krisengewinner (und -verlierer) am Büro-Bedarf: Andreas Rehberg, der bei Grossmann & Berger das Maklergeschäft im Bereich Büroimmobilien verantwortet.

Daher gebe es momentan weniger Vertragsabschlüsse. Anfragen nach Büroflächen kämen nun vermehrt von Branchen, deren Dienstleistungen infolge der Krise besonders gefragt seien. Dazu zählt der Diplom-Betriebswirt vor allem Anwälte, Steuerberater und Unternehmen, deren Geschäftsmodell mit Digitalisierung zu tun hat.

Aus Sicht von Sebastian Finck, Bereichsdirektor Unternehmen und Selbstständige bei der Sparkasse Marburg-Biedenkopf, fallen die pandemiebedingten Auswirkungen bei seinen Kunden recht unterschiedlich aus: „Einige Unternehmen halten an den geplanten Erweiterungsinvestitionen fest und nutzen dafür teilweise zinsgünstige Fördermittel. Bei vielen Firmen ist aber die zu erwartende Zurückhaltung zu sehen.“ Vorhaben würden zwar weiter geplant, aber die konkreten Entscheidungen vertagt oder umdisponiert. Aufgrund der gelockerten Coronabeschränkungen könne der Markt jedoch recht bald wieder an Dynamik gewinnen.

„Der Markt könnte bald wieder an Dynamik gewinnen“, sagt Sebastian Finck, Bereichsdirektor Unternehmen und Selbstständige bei der Sparkasse Marburg-Biedenkopf.

Wilfried Jastrembski hat es als Bereichsleiter Immobilienkunden bei der Hamburger Sparkasse mit Projektentwicklern, Investoren und Immobilienverwaltern zu tun, die Finanzierungsvolumina von zehn Millionen Euro und mehr bewegen. Auch diese Entscheider hatten Fragen zu Beginn der Coronakrise, weil die Sparkasse ihre Bestandskunden weiter bediente, sich jedoch bei neuen Projekten zunächst eher zurückhielt.

In den Gesprächen ging es etwa darum, inwieweit die Haspa verlässlich sei und ihre schriftlich fixierten, aber von den Gremien noch nicht genehmigten Term Sheets einhalte. „Die Antworten in dieser Phase lauteten einheitlich: Wir stehen zu unserem Wort – auch bei bislang erst vorvertraglich besprochenen Details“, sagt der Jurist. Daneben interessierten sich viele für die künftige Kreditstrategie bei der Haspa.

Jastrembski spricht von einer gespaltenen Nachfrage und nennt ein Beispiel: „Es gibt Projektentwickler, die bislang gar nichts spüren. Denn an ihren 100 Wohneinheiten haben jetzt zwar vielleicht nicht mehr zehn, aber immerhin noch fünf Investoren ein großes Interesse.“ Daneben gebe es Bauträger mit Standardprodukten in normalen Lagen, die angesichts des hohen Preisniveaus erst einmal abwarten wollten, auf welches Interesse ihre Vertriebskräfte beim Verkauf der Objekte stoßen.

Jetzt ist ein gewisser Puffer gefragt

Zu den einzelnen Segmenten hat der Bereichsleiter klare Erfahrungswerte: „Auch wenn sich die Märkte nicht völlig verändert haben, schauen wir uns sehr genau Angebot und Nachfrage an.“ Wenn es beispielsweise ums Finanzieren ausgesuchter Wohnprojekte geht, ist er durchaus optimistisch: „Wir benötigen allerdings risikobedingt einen gewissen Puffer mit etwas mehr Eigenkapital aufseiten der Investoren und einer leicht erhöhten Marge bei den Konditionen.“ In der Folge würden verständige Unternehmer vielleicht eher zwei der eigentlich terminierten vier Projekte starten.

Beim Blick nach vorne rechnet Jastrembski damit, dass uns eine wachsende Arbeitslosigkeit und der wirtschaftliche Einbruch dieses und kommendes Jahr noch begleiten werden. „Der Zeithorizont von Projektentwicklern liegt aber bei 2022 und später“, weiß er. Dann stünden die Chancen für eine Aufbruchsstimmung in Deutschland nach seinen Informationen eigentlich recht gut. „Und in diesem Umfeld wollen wir uns positionieren.“

Allerdings gibt der Bankmanager zu bedenken: „Wir müssen dabei immer im Augen behalten, welche Sonderlasten durch die Regulierungsbehörden auf die Kreditinstitute zukommen werden.“ Entsprechend rechnet er damit, einen solchen Aufschwung im Immobiliensektor wohl nur mit einer eingeschränkten Ausweitung des Kreditvolumens begleiten zu können.

Die Trends in Kürze

Stefan Mitropoulos stellt als Leiter Konjunktur und Märkte im Research der Helaba – Landesbank Hessen-Thüringen in seinem Immobilienreport fest: Das Volumen auf dem Markt für private und gewerbliche Immobilien hat sich im Verlaufe der Coronakrise deutlich verringert. Seine Einschätzung:

Stefan Mitropoulos
Stefan Mitropoulos fasst die Trends zusammen.

Einzelhandelsimmobilien sind – abgesehen von Lebensmittel­geschäften – am stärksten von den pandemiebedingten Schließungen belastet gewesen. Weil viele Konsumenten in dieser Zeit noch stärker auf den Online-Handel ausgewichen sind, dürften das einige Geschäftsleute mit Ladenlokalen in der Folge nicht überleben. Mietausfälle und steigende Leerstände sind vor allem in weniger begünstigten Lagen zu befürchten.

An guten Standorten befanden sich Büroimmobilien hierzulande im Vorfeld der Krise in einer robusten Ausgangslage mit teils sehr niedrigen Leerständen. Allerdings werden nun manche Unternehmen ihre Entscheidungen über Neuvermietungen verschieben. Wie stark die negativen Effekte ausfallen, hängt auch davon ab, wie sehr die Beschäftigung abnehmen wird. Unternehmen in Schwierigkeiten werden ihren Büroflächenbedarf überprüfen und versuchen, Mieterleichterungen durchzusetzen. Insolvenzen werden zu Mietausfällen führen.

Den deutschen Wohnungsmarkt dürfte die Krise eher unterdurchschnittlich treffen. Dazu trägt der anhaltende Trend zum Wohnen in Ballungsräumen bei. Allerdings könnten die Immobilienpreise in teuren Lagen der Großstädte etwas nachgeben, weil viele Interessierte einkommensbedingt ihre Umzugspläne verschieben werden.

Rudolf Kahlen
– 29. Juni 2020