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| Immobilienmarkt

Mietendeckel wird zum Investorenschreck

Der Berliner Senat will für fünf Jahre die Wohnungsmieten in der Hauptstadt einfrieren. Die Folgen sind anders als gewünscht.

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Immer mehr Eigentümer wollen ihre Immobilien verkaufen, hingegen scheuen Kapitalanleger neue Engagements am Markt. Experten warnen, dass Banken und Sparkassen gezwungen sein könnten, bei Hypothekendarlehen Nachschüsse oder Sondertilgungen zu verlangen, sollten Mieterträge schrumpfen oder die Preise unter Druck geraten.

Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer des Immobilienvermittlers McMakler, registriert Anzeichen für eine mögliche Trendwende am Berliner Wohnungsmarkt: „Wir beobachten einen deutlichen Anstieg der Verkaufsanfragen um fast 50 Prozent.“

 
Der Mietendeckel wird auch in der Hauptstadt kontrovers diskutiert. Während dieses Plakat die Negativfolgen anprangert, sieht laut Umfragen die Mehrheit der Bevölkerung darin einen positiven Schritt. © dpa

Jahrelang hat die massive Nachfrage von privaten und professionellen Investoren nach Anlageobjekten die Preise von vermieteten Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern in der Hauptstadt kontinuierlich in die Höhe getrieben. Nun jedoch wolle sich eine stetig wachsende Zahl von Besitzern von ihren vermieteten Objekten trennen. Sie seien der Meinung, sagt Pieczonka, dass sich „eine Vermietung in Berlin künftig nicht mehr rechnet“.

Immobilienverkauf ist schwierig geworden

Diese Einschätzung überrascht nicht: Seit dem Frühsommer bereitet der von SPD, Grünen und Linkspartei geführte Senat in Berlin die Einführung eines Mietendeckels vor. Im November wurde der Beschluss endgültig gefasst. Stimmt das Stadtparlament – wie allgemein erwartet – zu, werden die Mieten in allen vor 2014 in der Hauptstadt errichteten Wohnungen rückwirkend zum 18. Juni dieses Jahres für fünf Jahre eingefroren.

In etlichen Fällen sollen Mieter sogar eine Senkung ihrer Miete beantragen können. Die Koalition reagiert damit auf die in den vergangenen Jahren stark gewachsenen Proteste aus der Bevölkerung gegen den 2010 begonnenen starken Anstieg der Mieten.

Für betroffene Eigentümer ist es schwierig, dem Mietendeckel durch einen Immobilienverkauf zu entgehen: Es gibt derzeit nur sehr wenige Interessenten am Markt. „Derzeit werden Mietwohnungen in Berlin kaum noch von privaten Anlegern angefasst“, sagt Stefan Mitropoulos, Immobilienanalyst der Landesbank Hessen-Thüringen. „Sie fürchten, dass bei sinkenden oder stagnierenden Mieten auch die Immobilienpreise nachgeben könnten, weil der Wert von Liegenschaften vom Mietertrag abhängt.“

 
Stefan Mitropoulos: Der Mietendeckel könnte dazu führen, dass bestimmte Finanzierungsformen bei Immobilienkäufen neu berechnet werden müssen. © Helaba

Dabei droht Besitzern weiteres Ungemach: „Kapitalanleger und Profiinvestoren, die ihre Immobilienkäufe mit Hypothekenkrediten finanziert haben, könnten durch den Mietendeckel Schwierigkeiten bekommen“, sagt Mitropoulos. „Wenn das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Zins- und Tilgungsleistungen zurückgeht oder der Immobilienwert signifikant sinkt, könnten die Fremdkapitalgeber sich gezwungen sehen, zusätzliche Sicherheiten einzufordern.“

Zusätzliche Sicherheiten könnten nötig werden

Dies erwartet auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). „Betroffen sind insbesondere Eigentümer, die ihre Immobilien mithilfe von Fremdkapital erworben haben, da sich der Mietendeckel auf die Bewertung von Immobilien auswirken wird“, sagt Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Regulatorische Vorgaben aus der Capital Requirements Regulation zur Überwachung der Wertentwicklung der finanzierten Immobilien sehen vor, dass alle Objekte in einer Region, die von erheblichen Preiskorrekturen betroffen sind, neu zu bewerten wären.“

Nach den Vorschriften wären die zum Zeitpunkt der Kreditvergabe im Rahmen der Bewertung angesetzten Mieten dann möglicherweise zu kürzen. „Die damit einhergehenden niedrigeren Marktwerte der Objekte hätten höhere Beleihungsausläufe zur Folge, wodurch Kreditnehmer unverschuldet eventuelle Abreden in Kreditverträgen verletzen würden“, sagt Tolckmitt. Die Darlehensnehmer „müssten dann zusätzliche Sicherheiten bereitstellen“. 

Würden „bestimmte Klauseln im Finanzierungsvertrag aufgrund des Mietendeckels verletzt, könnte der Fall eintreten, dass die Kreditgeber zusätzliches Eigenkapital oder eine Sondertilgung fordern“, erläutert Francesco Fedele, Vorstandschef des Stuttgarter Immobilienfinanzierungsberaters und -vermittlers BF.direkt, zu dessen Kunden Banken und Sparkassen ebenso wie Bauträger, Projektentwickler, Immobilienunternehmen und Pensionskassen zählen.

In welchem Umfang dies geschehen könnte, lasse sich jedoch nicht vorhersagen. „Banken und Sparkassen verwenden diese Klauseln von Institut zu Institut unterschiedlich“, sagt Fedele. „Daher sind keine Pauschalaussagen möglich.“

 
Francesco Fedele: Der Mietendeckel könnte Auswirkungen auf Finanzierungen von Banken und Sparkassen haben, die nicht sofort offensichtlich sind. © BF Direkt

Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der International Real Estate Business School IREBS der Universität Regensburg, erwartet, dass Kreditgeber Nachschüsse von den Darlehensnehmern fordern werden, wenn der Mietendeckel die Immobilienpreise sinken lässt. „Tun sie das nicht, müssten sie selbst für die von ihnen ausgereichten Finanzierungen mehr Eigenkapital einsetzen“, sagt Sebastian. „Es ist derzeit völlig offen, ob hierfür bei allen Instituten die Kapitaldecke ausreichen würde.“

Allerdings sieht das Gesetz zum Schutz der Banken eine Ausnahme vor: Vermieter, die durch den Mietendeckel in „wirtschaftliche Schwierigkeiten“ geraten würden, sollen weiterhin zu hohe Mieten kassieren oder ihre Mieten anheben dürfen. „Damit schützt die Regelung zwar die Darlehensgeber vor notleidenden Krediten, begünstigt aber zugleich gerade jene Spekulanten, die mit hohen Fremdkapitalanteilen ihre Mietwohnungen erworben haben und somit besonders aggressiv am Markt auftreten“, sagt Sebastian.

Mietendeckel kommt vors Bundesverfassungsgericht

Nicht absehbar sei derzeit, ob im Fall sinkender Preise auch Eigennutzer mit Nachschussforderungen bei ihren Finanzierungen konfrontiert sein könnten. „Einerseits sind der Mietwohnungsmarkt und der Markt für selbstgenutztes Eigentum zwei unterschiedliche Segmente“, sagt der Finanzierungsexperte. Andererseits könnten durch den Mietendeckel auch die Marktwerte von selbst genutzten Eigentumswohnungen tendenziell sinken.

 
Professor Steffen Sebastian: „Der Mietendeckel begünstigt spekulative Finanzierungen.“ © Uni Regensburg

„Werden die Wohnungsmieten günstiger, könnte auch die Zahl potenzieller Eigennutzer zurückgehen“, sagt Sebastian. „Dies könnte durchaus Auswirkungen auf das Preisgefüge haben und Kreditinstitute dazu verleiten, höhere Sicherheiten für bereits ausgereichte Finanzierungen einzufordern.“

Denkbar sei aber auch, dass manche Banken und Sparkassen zunächst darauf verzichten, von Kreditnehmern Nachschüsse oder Sondertilgungen einzufordern, sagt Sebastian. „Sie könnten sich auf den Standpunkt stellen, dass der Mietendeckel nicht vor dem Bundesverfassungsgericht bestehen wird und sich deshalb zunächst abwartend verhalten.“

Eine Normenkontrollklage gegen den Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht hat bereits die CDU-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus angekündigt. „Die CDU-Landespolitik wird gegen den Mietendeckel vorgehen“, sagt Kai Wegner, Landeschef der Christdemokraten. Er zähle dabei auch auf Unterstützung durch die Unionsfraktion im Bundestag: „Wir werden ausreichend Kolleginnen und Kollegen aus der CDU/CSU-Bundestagsfraktion haben, die diesen Weg mitgehen, wir brauchen dafür 25 Prozent, die werden wir locker erreichen.“

Angebot und Nachfrage klaffen auseinander

Bei einer Normenkontrollklage prüft das Bundesverfassungsgericht, ob eine rechtliche Regelung mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Die Verfassungsrichter können dabei die Regelung bestätigen, für nichtig erklären oder Änderungen verlangen.

Bei der Prüfung des Mietendeckels geht es um die Frage, ob dieser durch Artikel 14 des Grundgesetzes gedeckt ist oder nicht. Darin heißt es einerseits in Absatz eins: „Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet.“ Andererseits folgt in Absatz zwei: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“

 
Wohnen soll kein Spekulationsthema sein, doch gerade der Mietendeckel könnte spekulatives Verhalten am Immobilienmarkt befördern. © dpa

Bis die Hüter der deutschen Verfassung in Karlsruhe entschieden haben, dürfte jedoch geraume Zeit vergehen. „Die Statistiken des Bundesverfassungsgerichts zur abstrakten Normenkontrolle zeigen, dass die Verfahrensdauer regelmäßig mehrere Jahre beträgt“, sagt Uwe Bottermann, Jurist und Partner bei der auf Immobilienrecht spezialisierten Berliner Anwaltskanzlei Bottermann Khorrami. „Während des Verfahrens bliebe das Gesetz in Kraft.“ Die Frage ist, ob Banken bei Wohnungsfinanzierungen in Berlin solange Nachschüsse oder Sondertilgungen aussetzen werden, sollten die Marktwerte der Immobilien sinken.

Zu einem Preisrückgang könnte es schnell kommen, wenn immer mehr Eigentümer ihre vermieteten Objekte losschlagen wollen. Denn die Nachfrage der Investoren nach Anlageobjekten in Berlin ist deutlich zurückgegangen. Sogar der Neubau stockt, obwohl alle von 2014 an errichteten Einheiten bislang vom Mietendeckel ausgenommen sind.

Nach dem jüngsten Konjunkturspiegel der Berliner Sparkasse wurde von Januar bis August dieses Jahres nur noch der Bau von rund 14.500 neuen Wohnungen beantragt und genehmigt – ein Minus von 8,4 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. „Eine gesunde Balance zwischen Angebot und Nachfrage ist damit nicht in Sicht“, analysiert Uwe Dürkop, Chefvolkswirt der Berliner Sparkasse.

„Berlin braucht schlicht mehr Wohnraum“

Investoren wenden sich vielmehr vom Berliner Wohnungsmarkt ab und setzen dafür stärker auf Büro-, Logistik- und Einzelhandelsliegenschaften in der Hauptstadt sowie auf Mietwohnungen im Brandenburger Umland, wo kein Mietendeckel droht. Das zeigt die jüngste Marktstudie der Makler- und Bewerterorganisation Immobilienverband Deutschland (IVD).

„Gewerbliche Objekte und Geschäftsimmobilien sind in Berlin sehr viel stärker in den Fokus der Anleger gerückt“, sagt Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg. „Schwerwiegende politische Eingriffe wie der Mietendeckel gehen nicht spurlos am Anlagemarkt vorüber.“

 
Interessanterweise könnten insbesondere wohlhabende Mieter in Berliner Altbauten vom Mietendeckel profitieren. Für die unteren Einkommensschichten wird er weniger Relevanz haben. © dpa

Gleichzeitig sei die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern in Brandenburg stark gestiegen, insbesondere in Potsdam. Die Preise hätten dort im Jahresverlauf bei Wohnungen in mittleren bis guten Lagen im Schnitt um 3,6 Prozent auf 3600 Euro pro Quadratmeter zugelegt.

In einfachen Lagen hätten sich Eigentumswohnungen sogar um 12,5 Prozent auf 1800 Euro pro Quadratmeter verteuert. Mit dem Mietendeckel blockiere der Senat „ideologiegetrieben die Zukunft“ der bislang gewachsenen Hauptstadt, sagt die Ausschuss-Vorsitzende. „Berlin braucht schlicht und einfach mehr Wohnraum und eine Administration, die das beschleunigt und nicht bremst.“

Mit dieser Ansicht steht Giller nicht allein. Die zur Sparkassen-Finanzgruppe gehörende Immobilien- und Pfandbriefbank Berlin Hyp hat bei der Umfrage unter 500 Immobilienexperten für ihr diesjähriges Trendbarometer eruiert, was diese vom Mietendeckel halten. Das Ergebnis sei „eindeutig“, sagt Gero Bergmann, Mitglied des Vorstands der Berlin Hyp. „39 Prozent der Umfrageteilnehmer sehen im Mietendeckel kein geeignetes Instrument für mehr soziale Gerechtigkeit.“

Lediglich zwei Prozent hätten diese Frage bejaht. „Zudem sehen 63 Prozent der Immobilienexperten im Berliner Mietendeckel kein geeignetes Modell für andere Städte“, sagt Bergmann. Allerdings könnten sich 21 Prozent der Befragten vorstellen, dass andere Kommunen den regulatorischen Eingriff am Markt ebenfalls nachvollziehen würden.

Es profitieren Wohlhabende in Altbauwohnungen

Konsensmeinung unter den Befragten sei vielmehr, dass „eine verstärkte Bautätigkeit die beste Methode ist, um mehr Wohnraum zu schaffen“, sagt Bergmann. Um dies zu erreichen, müssten nach Ansicht der Experten bürokratische Hemmnisse beseitigt und mehr Anreize und Förderungen durch die Politik gegeben werden. Darüber hinaus könne durch die Ausweisung von günstigerem Bauland und mehr Möglichkeiten zur Verdichtung im Bestand der Wohnungsbau angekurbelt werden.

Inzwischen fordern auch in anderen Städten wie Bremen, Hamburg und München einige Politiker einen Mietendeckel nach Berliner Vorbild. Experten bezweifeln allerdings, dass weitere Kommunen dem Beispiel der Hauptstadt folgen werden. Denn: „Sozial ist ein Mietendeckel keineswegs“, sagt Helaba-Analyst Mitropoulos. „Nutznießer in Berlin sind vor allem die eher vermögenden Mieter großer Altbauwohnungen in guten Lagen.“

Deren Mieten dürften durch die Regulierung am stärksten sinken. „Berechnungen zeigen hier Reduzierungen von bis zu 30 Prozent“, sagt Mitropoulos. Hingegen dürften weniger gut begüterte Mieter kleinerer Wohnungen in einfachen Lagen nicht vom Eingriff des Senats profitieren, sagt der Helaba-Analyst. „Deren Mieten liegen größtenteils unter den künftigen Obergrenzen.“

Zugleich sei die Entwicklung in Berlin ein Lehrstück für Kreditgeber und Kapitalanleger, sagt Mitropoulos. „Den besten Schutz vor etwaigen Nachschussforderungen bieten konservative Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil.“ Solche Darlehen seien gegen etwaige Preisrückgänge oder schrumpfende Mieterträge gefeit.


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Mit Siebenmeilenstiefeln zum Zyklus-Ende

Mit dem Mietendeckel greift der Berliner Senat in den Wohnungsmarkt zu einem Zeitpunkt ein, an dem dieser sich nicht nur in der Hauptstadt, sondern im ganze Land abzukühlen beginnt. Das zeigen jüngste Studien von Immobilienforschern.

Bundesweit seien die in Internet- und Zeitungsinseraten aufgerufenen Angebotsmieten in den meisten großen und mittelgroßen Städten zuletzt stagniert oder sogar leicht gesunken, sagt Reiner Braun, Vorstandschef des Berliner Wirtschaftsforschungsinsituts empirica. Nach zehn Jahren Mietpreiswachstum sei der Gipfel nun bald erreicht. „Der Mietwohnungsmarkt schreitet mit Siebenmeilenstiefeln dem Ende des Zyklus entgegen“, sagt Braun.

Am stärksten sei der Rückgang in Berlin. „Die inserierten Hauptstadtmieten liegen jetzt vier Prozent unter ihrem Allzeithoch im dritten Quartal des vergangenen Jahres“, sagt der empirica-Chef. Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt auch die Berliner Sparkasse in ihrer jüngsten Datenauswertung. Danach sind die Angebotsmieten in der Hauptstadt sowohl im Neu- wie im Altbaubereich seit Januar dieses Jahres nicht mehr gestiegen. „Nach den hohen Steigerungen der Vorjahre sehen die Vermieter seit einigen Quartalen offenbar weniger Chancen, höhere Mieten durchzusetzen“, sagt Uwe Dürkop, Chefvolkswirt der Berliner Sparkasse.

Die gleiche Entwicklung hat die Hamburger Immobilienforschungs- und Beratungsgesellschaft F+B in den meisten großen und mittleren Städten Deutschlands registriert. Seit dem Frühjahr seien die Neuvertragsmieten bundesweit nicht mehr gestiegen, sondern größtenteils unverändert geblieben, sagt F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner. „Im dritten Quartal dieses Jahres sind in 15 der 50 teuersten Städte die Mieten im Vergleich zum Vorquartal sogar gesunken.“

Zu einem ähnlichen Schluss kommt Cai-Nicolas Ziegler, Vorstand des Internet-Immobilienportals Immowelt: „Nach einem Jahrzehnt, in dem die Mieten in deutschen Großstädten rapide angestiegen sind, zeichnet sich eine Stabilisierung ab.“ Dies zeige eine Auswertung von 729.300 inserierten Angeboten im Internetportal für Mietwohnungen zwischen 40 und 120 Quadratmetern in 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern.

Den wesentlichen Grund für diese Entwicklung sehen Experten im deutlich gestiegenen Neubau. Nach Daten des Statistischen Bundesamtes wurden 2018 bundesweit 285.914 Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht einem Plus von 79,8 Prozent gegenüber den 158.987 neu errichteten Wohnungen im Jahr 2009. Besonders stark ist der Zuwachs in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Von 2001 bis 2011 wurden dort pro Jahr im Schnitt insgesamt rund 20.000 neue Wohnungen geschaffen; 2018 waren es mehr als 50.000.