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| LBBW-Studie

Wo der Immobilienkauf lohnt

Der Immobilienmarkt ist gekennzeichnet durch höhere Preise und niedrigere Zinsen. Die LBBW-Experten haben nun gezeigt, für wen der Eigenheimkauf günstiger und für wen er teurer geworden ist.

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Die Immobilienpreise in Deutschland sind seit 2003 um beinahe zwei Drittel gestiegen. „Der markante Anstieg besonders seit dem Jahr 2011 ist im Wesentlichen dem Zusammenspiel aus starkem Bevölkerungswachstum, geringen Baukapazitäten und einer lockeren Geldpolitik der EZB geschuldet“, erklärt LBBW-Analyst Martin Güth in einer aktuellen Studie. In sieben Top-Städten haben sich die Preise für Eigentumswohnungen seit 2010 nahezu verdoppelt: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

 
Der Preisanstieg der vergangenen Jahre ist bei Immobilien vor allem in den bekannten Großstädten rasant gewesen. © LBBW

Auf der anderen Seite sind durch die Niedrigzinsen die Finanzierungskosten von Immobilien gesunken. Im Jahr 2009 war der Anteil der Zinszahlungen für Wohnungsbaukredite der privaten Haushalte mit drei Prozent des Einkommens noch doppelt so hoch wie Ende 2018. „Der Rückgang der Zinszahlungen ist fast vollständig auf den Rückgang der Zinssätze zurückzuführen“, so Güth. „Diese Entwicklung ist eine gute Nachricht für die Haushalte.“

Kräftiger Rückgang der Hypothekenzinsen seit Jahresbeginn

Besonders seit Jahresbeginn sind die Hypothekenzinsen noch einmal kräftig ins Rutschen gekommen. Während Anfang des Jahres der Zinssatz für ein Darlehen im Schnitt noch etwa 1,5 Prozent betrug, sind mittlerweile auch Zinssätze von unter einem Prozent erreichbar. Das führt laut Güth dazu, dass – betrachtet man allein die Zinsbelastung – „sich der Kreditnehmer nun ein um 50 Prozent größeres Darlehen leisten kann“.

 
Eigenheime, hier ein Neubauprojekt bei Stuttgart, haben sich im Kaufpreis innerhalb von weniger als zehn Jahren mehr als verdoppelt. © dpa

Die Zinsbelastungen für sich betrachtet, ergeben im Falle Stuttgarts, dass sich im Vergleich zu 2011 ein Anstieg von rund 15 Prozent bei langfristigen Finanzierungen ergibt. Betrachtet man dagegen Städte wie Essen, die einen deutlich geringeren Preisanstieg verzeichnet haben, aber vom gleichen Zinsrückgang profitieren, gibt es deutliche Rückgänge bei der Zinsbelastung.

Überraschend: Schuldenabbau durch Niedrigzins gebremst

Ein niedrigeres Zinsniveau führt überraschenderweise dazu, dass Schulden langsamer abgetragen werden, erläutert Güth. Denn beim klassischen Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus Zins und Tilgung zusammen. „Mit sinkender Restschuld wird zwar der Anteil der Zinsen an den monatlichen Zahlungen zugunsten der Tilgung geringer. Wenn die Zinsen aber von vornherein niedrig sind, fällt dieser Effekt geringer aus“, zeigt Güth die Schuldenfalle auf.

 
Die Zinsen sind gesunken, doch bei der Entschuldung hilft dies nicht automatisch – eher das Gegenteil ist der Fall. © LBBW

Daher müssen Käufer auf eine hinreichend hohe jährliche Tilgung achten, um zum Beispiel schuldenfrei in Rente gehen zu können. In früheren Zeiten mit einem Zinsniveau von vier Prozent hatte ein 36-jähriger Kreditnehmer noch mit einer anfänglichen jährlichen Tilgung von zwei Prozent seine Immobilie mit 65 Jahren abbezahlt. Unterstellt man hingegen nur noch ein Zinsniveau von ein Prozent über die komplette Laufzeit, so sind nun zumindest drei Prozent Tilgung nötig. Wer um die 50 Jahre alt ist, sollte sogar Tilgungen von um die sechs Prozent anpeilen, um noch vor der Rente schuldenfrei zu sein.