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| Sparkassentag 2019

Eigentum erschwinglich machen

Die Zukunft des Wohnens hat unterschiedliche Facetten. Die größte Herausforderung ist aber, den Bürgern überall da ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen, wo sie ihn brauchen. Damit dies gelingt, sollten sich LBS und Sparkassen noch stärker für die Mehrheit der privaten Eigentümer einsetzen. Ein Beitrag von Jörg Münning, Vorsitzender des Vorstandes LBS West und Vorsitzender der LBS-Bausparkassenkonferenz.

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Weichenstellungen von heute bestimmen den Wohnungsmarkt für Jahrzehnte. Dabei lohnt sich ein Blick auf die maßgeblichen Akteure. Mieter und selbstnutzende Eigentümer halten sich in Deutschland die Waage, je rund die Hälfte der Deutschen wohnen zur Miete oder im Eigentum.

Der Mietwohnungsmarkt wiederum ist zu 60 Prozent in Händen privater Haushalte, die von der Einliegerwohnung bis zum vermieteten Einfamilienhaus für eine große Angebotsvielfalt sorgen. Finanzmarktorientierte Wohnungskonzerne, die das Vermieterbild in den Medien aktuell maßgeblich prägen, verfügen dagegen über nicht einmal sieben Prozent des Bestandes. Die „schweigende Mehrheit“ der mindestens vier Millionen privaten Einzelvermieter will mit nachhaltiger Kapitalanlage ihre Altersvorsorge sichern, verfolgt somit sehr langfristige, zukunftsorientierte Ziele. Private Eigentümer schaffen neben dem Wohnraum für sich selbst mehrheitlich auch Mietwohnungen für diejenigen, die sich kein Eigentum leisten können oder wollen. Wir als LBS und Sparkassen müssen uns noch stärker einsetzen für diesen eigentlichen Big Player.

 

Dass die soziale Marktwirtschaft in der Symbiose von Mietern und privaten Vermietern mehrheitlich funktioniert, zeigt ein aktuelles Ergebnis der Online-­Befragung „LBS-Modernisierungs-Trends 2019“. Mit fast 60 Prozent stimmt die große Mehrheit der Mieter der Aussage zu, der Vermieter halte Wohnung und Haus in gutem Zustand – schon im eigenen Interesse der langfristigen Vermietbarkeit und des Werterhalts. Und das übrigens auch noch im höheren Alter: Jeweils mehr als die Hälfte der Vermieter und Selbstnutzer über 65 Jahren wollen in den nächsten drei Jahren in ihre Wohnungen inves­tieren.

Um diese tragende private Säule der Wohnungswirtschaft aufrechtzuerhalten, muss es unsere Hauptaufgabe sein, auch den kommenden Generationen den Eigentumserwerb zu ermöglichen! Der Wunsch ist bei der Mehrheit der jungen Menschen unverändert vorhanden, wie die LBS-Studie „Young Generation“ zeigt: Azubis wünsche sich zu 58 Prozent Wohneigentum, Studierende zu 76 Prozent und junge Erwerbstätige sogar zu 90 Prozent. Aber sie haben es unter den vorherrschenden Rahmenbedingungen immer schwerer, das notwendige Eigenkapital anzusparen. Zwar werden steigende Immobilienpreise durch extrem günstige Finanzierungskonditionen derzeit meist noch kompensiert. Aber zur Finanzierung kommt es gar nicht erst, wenn das Sparen durch die Niedrigzinspolitik der EZB nicht mehr honoriert wird und hohe Erwerbskosten die Hürde ins Wohneigentum zusätzlich erschweren.

Der Schlüssel zu einem effektiven Sparanreiz für das Wohneigentum ist die Wohnungsbauprämie. Nicht umsonst ist im Koalitionsvertrag festgeschrieben, die seit 23 Jahren nicht angepassten Einkommensgrenzen und Fördersätze zu aktualisieren. Dadurch würden mehr junge Menschen wieder frühzeitig anfangen zu sparen. Der finanzielle Aufwand bleibt absolut überschaubar, zumal den Bürgern ohnehin nur ein Teil des Sparzinsverlustes zurückgegeben würde.

Weil neben dem selbstbestimmten Wohnen der Altersvorsorgeaspekt die zweite Hauptmotivation für den Immobilienerwerb ist, sollte zudem ein deutliches Bekenntnis zu Wohnriester erfolgen. Dieser leidet völlig unnötig unter der endlosen politischen Diskussion um die Geldrente, mit der er aber lediglich den Namen gemeinsam hat. In der genannten LBS-Online-Umfrage beklagen 30 Prozent der Selbstnutzer und mehr als zwei Drittel der Vermieter, dass die staatliche Förderung generell viel zu komplex sei. Zulagen mit hoher Anreizwirkung sind beim Wohnriester bereits vorhanden, eine Vereinfachung würde auch hier die Akzeptanz erhöhen.

Neubauanstrengungen reichen noch nicht aus

Unbezahlbare Anstrengungen sind also gar nicht nötig, um die Eigenkapitalproblematik in den Griff zu bekommen. Weitaus komplexer ist die Auflösung der über Jahre aufgehäuften Bedarfslücke am Wohnungsmarkt. Trotz beachtlicher Anstrengungen der Kommunen fehlt in sehr vielen Regionen weiter ausreichend Neubau.

Für dessen Realisierung brauchen wir eine Willkommenskultur für Neubürger, insbesondere, um ausreichend Bauland zu schaffen. Das muss keineswegs immer auf der grünen Wiese entstehen. In den Städten bieten sich vielmehr Konversion, Gebäudeaufstockung sowie die Überbauung von Gewerbe- und Verkehrsflächen an. Dabei die Alt-Bewohner frühzeitig im Dialog mitzunehmen, macht die Akzeptanz leichter.

Eine weitere Generationenaufgabe ist die Ertüchtigung des Wohnungsbestandes: Wir müssen Wohngebäude und Infrastruktur gerade auch im ländlichen Raum attraktiv halten, um vorhandenen Wohnraum dort zu nutzen. Die neuen Möglichkeiten mobilen Arbeitens bieten hier ganz neue Chancen, die die großen Städte entscheidend entlasten können.

Zudem müssen wir Wohnungsbesitzern den barrierearmen Umbau der eigenen vier Wände erleichtern, damit sie oder die Mieter diese so lange wie möglich nutzen können. Und wir müssen den energiesparenden Umbau auch für Vermieter attraktiv und einfach machen, um die zweite Miete im Griff zu halten und damit die Klimaschutzziele zu unterstützen.

Maßstab für die Zukunft des Wohnens müssen die Wünsche der künftigen Bewohner sein. Nur mit einem ausgewogenen Mix aus Eigentümern, Privatvermietern und institutionellen Wohnungsanbietern wird das überall gelingen.

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