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19. April 2017 - 07:30Immobilien

Stadtentwicklung mit Rendite

von Silvia Besner

Sparkassen aller Größenklassen bauen und vermieten, um ihr Vermögen zu diversifizieren und in Zeiten niedriger Zinsen Erträge zu erwirtschaften. Spezialwissen ist dabei wichtig.

Die Stadtsparkasse München verfügt mit rund 1900 vermieteten Wohn- und Gewerbeeinheiten über einen beträchtlichen Immobilienbestand. Ihr neuestes Projekt ist die Entwicklung eines Areals in Schwabing, auf dem früher ein Umspannwerk beheimatet war. (Sparkasse)

Die Stadtsparkasse München verfügt nicht nur über eine große Bilanzsumme, sondern mit mehr als 1700 Mietwohnungen und rund 200 vermieteten Gewerbeeinheiten auch über einen großen Immobilienbestand – den sie weiter ausbaut. Die Sparkasse Mittelthüringen, ein mittelgroßes Haus, besitzt 255 Wohnungen und 33 Gewerbeeinheiten und plant ebenfalls, ihr Immobilienportfolio zu vergrößern. Und selbst eines der kleinsten Institute der Republik, die Stadtsparkasse Barsinghausen, ist frisch unter die Bauherren gegangen und lässt zwei Mietshäuser errichten. Den Trend, in Zeiten ohne Zinsen verstärkt Mieterträge zu generieren, teilen jedoch nicht alle Sparkassen.

Das neueste Projekt der Stadtsparkasse München soll ab 2019 in Schwabing entstehen. Auf dem Areal eines alten Umspannwerks sollen dann zwei sanft geschwungene Gebäuderiegel mit 170 Wohneinheiten und Gewerbeflächen, eine Kindertagesstätte und ein Wohnheim für Studenten und Auszubildende emporwachsen. Neun Architekturbüros waren zum Planungswettbewerb eingeladen. Die beiden Gewinner bessern gerade ihre Entwürfe nach. Das städtische Planungsreferat und der Bezirksausschuss sitzen mit am Tisch, Presse und Bürger beobachten das Bauvorhaben. Für die Stadtsparkasse ist das nichts Besonderes.

40 Mitarbeiter kümmern sich um die Liegenschaften

Die Führung des Instituts hatte sich schon vor Jahrzehnten dazu entschlossen, in der Phase ihrer starken Filialexpansion parallel zum Wachstum der bayerischen Landeshauptstadt immer dann, wenn eine neue Geschäftsstelle eröffnet werden sollte, gleich das komplette Gebäude zu erwerben oder selbst zu bauen, berichtet Pressesprecher Joachim Fröhler. In den oberen Stockwerken waren dann Beraterbüros untergebracht oder Wohnungen, die man vermietete. So entstand über die Zeit ein beträchtlicher Immobilienbestand, dessen Management zunehmend professionalisiert wurde. Heute kümmern sich rund 40 Mitarbeiter als Architekten, Immobilienkaufleute und Verwaltungsangestellte um die Liegenschaften (wir berichteten) .
Vor fünf Jahren beschloss der Vorstand, den Immobilienbesitz mit Eigenmitteln weiter auszubauen, denn der Münchner Immobilienmarkt sei weiterhin attraktiv, sagt Fröhler. Die neu erworbenen Gebäude müssten dann auch nicht mehr zwingend Sparkassenfilialen beherbergen. Demnächst feiert man Richtfest im Stadtteil Fürstenried: Dort sorgt eine Nachverdichtung für 80 neue Wohnungen, ein Ärztehaus und Gewerbeflächen. Wie bei all ihren Objekten wird die Stadtsparkasse München die Wohnungen nach dem ortsüblichen Mietspiegel vermieten und sie zuerst den Mitarbeitern anbieten. Kann eine Einheit nicht innerhalb der Belegschaft vergeben werden, geht sie auf den freien Markt. Das Immobilienportfolio macht das Institut aber nicht nur als Arbeitgeber und Ausbildungsbetrieb attraktiver. Es bringt ihm auch eine, so Fröhler, "durchaus attraktive Rendite von rund drei Prozent" und trage damit auch zum Gesamterfolg des Hauses bei.
Blick in die Baugrube: Die Sparkasse Mittelthüringen lässt ihr bisher aufwendigstes Projekt in der Weimarer Altstadt entstehen. (Sparkasse)

Auch die Sparkasse Mittelthüringen will zum einen bezahlbaren Wohnraum schaffen, zum anderen eine Rendite erzielen, die über den derzeitigen Zinsen am Kapitalmarkt liegt, wie Brigitte Enders-Burlein erklärt. Die Mieteinkünfte aus mittlerweile 288 Wohn- und Gewerbeeinheiten sind ein "weiteres wirtschaftliches Standbein, um die wegbrechenden Zinserträge aus dem Kerngeschäft auszugleichen", so die Abteilungsleiterin für das Immobilienmanagement. Viele der Mietobjekte befinden sich nach wie vor über Geschäftsstellen. Doch zu Beginn des Jahrtausends sammelte ein Vorgängerinstitut der 2003 fusionierten Sparkasse Mittelthüringen, die Kreissparkasse Sömmerda, erste Erfahrungen mit der Projektierung und dem Bau einer nicht für den eigenen Betrieb genutzten Immobilie.

Brigitte Enders-Burlein. (Sparkasse)

Heute agiert man bereits als erfahrener Kapitalanleger und Verwalter. Das Institut investiert gezielt in Projekte, die langfristig stabile Erträge versprechen. Dazu zählen kostengünstige Einheiten für junge Leute, ein Objekt für betreutes Wohnen und hochwertig ausgestattete innerstädtische Lebensräume. Man differenziere zwischen Lage, Größe, Ausstattung und Art der Nutzung, vermeide die oftmals befürchtete "Klumpenbildung" und minimiere so Risiken wie Mietausfall, demografische Entwicklung und Wertverlust, sagt Enders-Burlein. 2014 wurde die Abteilung Immobilienmanagement gegründet, die das Portfolio der Sparkasse Mittelthüringen nun stetig ausbauen soll.

Das bisher größte und anspruchsvollste Projekt entsteht derzeit am Weimarer Teichplatz. Ein Komplex wird dort 24 barrierefreie Wohnungen, eine Gewerbeeinheit und Tiefgaragen für 34 Stellplätze enthalten, daneben werden vier Stadthäuser je einer dreigeschossigen Wohnung mit Dachterrasse eine großzügige Heimat bieten. Beim Neubau im historischen Stadtkern reden Baukulturbeirat, Denkmalschutzbehörde und auch der eine oder andere betroffene Anrainer mit. Unlängst informierte eine zweiwöchige Ausstellung vor Ort über das Projekt.
Die Stadtsparkasse Barsinghausen plant Wohnungen im Charakter von Stadtvillen. (Sparkasse)

Auch die Stadtsparkasse Barsinghausen baut derzeit weitestgehend barrierefreie und gehoben ausgestattete Wohnungen in der bevorzugten Lage des Stadtzentrums. Eine der kleinsten Sparkassen Deutschlands betritt mit der Errichtung der Mehrfamilienhäuser Neuland. Außer ihrem Hauptstellengebäude, das ausschließlich für den Bankbetrieb genutzt wird, ist sie bisher lediglich Eigentümer eines kleinen Wohn- und Geschäftshauses, das vor mehr als 50 Jahren errichtet wurde und über einer Sparkassenfiliale vier Mietwohnungen beinhaltet.

Uwe Borsum. (Sparkasse)

Jetzt investiert die Sparkasse knapp drei Millionen Euro in zwei Sechs-Familien-Häuser mit Stadtvillencharakter. Die Dreizimmerwohnungen mit Garagen werden im gehobenen Mietniveau angeboten werden – und stoßen schon jetzt auf große Nachfrage, obwohl die Bauarbeiten gerade erst beginnen und das Projekt noch gar nicht aktiv beworben wurde, wie Vorstandsvertreter Uwe Borsum berichtet. Die Investition in den Mietwohnungsbau soll der Diversifizierung des Vermögens dienen und im Niedrigzinsumfeld eine weitere Anlageklasse als zusätzliche Einkommensquelle erschließen, so lautet auch hier die Argumentation.

Für andere Sparkassen kommt die Option, mit Mieteinnahmen ausfallende Zinserträge auszugleichen, nicht infrage. Frank Nickel, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Werra-Meißner, beobachtet den Bau eines Wohn- und Geschäftsgebäudes durch den benachbarten VR-Bankverein Bad Hersfeld-Rotenburg mit Gelassenheit. Mit eigenen Vermögensanlagen von rund 700 Millionen Euro betreibe die Sparkasse unter anderem Immobiliengeschäfte. Dabei trete man aber nicht als Investor, Bauherr oder Eigentümer auf, sondern erwerbe Immobilien überwiegend im Rahmen von Fondskonstruktionen.
Carl Trinkl. (Sparkasse)

Wieder andere Häuser sind froh, wenn sie Liegenschaften mit Mietwohnungen loswerden. So nutzt etwa die Kreissparkasse Ostalb den momentan florierenden Immobilienmarkt, um ganze Geschäftshäuser zu veräußern und ihr Portfolio zu bereinigen, wie Vorstandsvorsitzender Carl Trinkl in einem Interview erklärte. Sie entledigt sich so aufwendiger Sanierungspflichten und einer Verwaltung, die Personal bindet – und kann sich dann, von Ballast befreit, wieder den Kernaufgaben zuwenden.

Elke Vincke, Expertin des Deutschen Sparkassen- und Giroverbands für Sachkosten- und Immobilienmanagement, und Olaf Wegner, zuständig für das Marktpreisrisikomanagement und -controlling, bestätigen den Trend, dass Sparkassen verstärkt ihr Immobilienportfolio um nicht bankspezifisch genutzte Immobilien im Direktbestand erweitern und dafür auch die Immobilienverwaltung übernehmen. Damit verschiebe sich die reine Investitionstätigkeit in Immobilienfonds in Richtung einer unternehmerischen Rolle, die neben dem reinen Immobilienrisiko auch das unternehmerische Risiko aus der Immobilienverwaltung – wie die Instandhaltung und Vermietung – umfasse, so die beiden Experten.

Dies setze Spezialwissen im Immobilienmanagement und in der risiko- und performanceorientierten Steuerung der Immobilien voraus und binde Ressourcen in hohem Maße. Um dieses Geschäftsmodell mit seinen dynamischen Marktbedingungen nachhaltig erfolgreich betreiben zu können, sollte spezielles Know-how vorliegen. Aber auch eine Entscheidung zum Ausbau des Immobiliengeschäfts als Investitionstätigkeit (also der Ausbau von Immobilienfonds) könne nicht isoliert vorgenommen werden. Sie müsse im Einklang mit der gesamten Kapitalallokation getroffen werden, um mögliche Ineffizienzen zu vermeiden.
Information zum DSGV-Projekt "Management eigener Immobilien"
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