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Coronakrise / Finanzierung
Geld verdienen, wenn andere Urlaub machen
Die Coronakrise macht deutsche Ferienimmobilien zu begehrten Anlageobjekten, weil Erholungsuchende Reisen ins Ausland meiden und die Hotelkapazitäten begrenzt sind. Bei der Kalkulation sollten Käufer und finanzierende Sparkassen jedoch vorsichtig sein – und die durchschnittlichen Einnahmen der vergangenen Jahre zugrunde legen.

„Die Infrastruktur ist da, die Gesundheitsversorgung perfekt“ – für den bayerischen Ministerpräsidenten Markus Söder ist klar, wo die Bundesbürger im Jahr der Coronapandemie ihre Ferien verbringen sollten: innerhalb der deutschen Grenzen. „Es ist schwer vorstellbar, wie am Ballermann Hygiene- und Abstandsregeln richtig eingehalten werden können“, weist Söder auf Infektionsrisiken im Ausland hin.

Etliche Politiker gehen mit gutem Beispiel voran: Bundesgesundheitsminister Jens Spahn lässt wissen, er werde dieses Jahr nicht allzu weit gen Süden reisen: „Mein Sommerurlaub wird in Bayern sein.“ Armin Laschet, Ministerpräsident von Nordrhein-Westfalen und Bewerber um den CDU-Vorsitz, verkündet, er werde „am Bodensee in  Baden-Württemberg“ Erholung suchen.

Ferienwohnungsvermieter als Krisengewinner

224,6 Milliarden Euro haben deutsche Urlauber nach Berechnungen des Bundesverbands der Tourismuswirtschaft bislang pro Jahr in Deutschland gelassen – für Herbergen, Speisen und Getränke, beim Shopping sowie bei Konzert- und Theaterbesuchen. Allein 35,8 Milliarden Euro fließen dabei an Hotels, Pensionen und private Vermieter von Ferienwohnungen. Letztere gelten als Gewinner der Covid-19-Krankheitswelle, die von China aus kommend seit Dezember vergangenen Jahres rund um den Erdball rast.

Zum einen, weil viele Urlauber diesen Sommer auf eine Reise ins Ausland nach Meinung von Experten verzichten werden. „Familien, die den Lockdown mit ihren Kindern in der Wohnung verbracht haben, wollen nicht riskieren, im Urlaub in ihrem Hotelzimmer eingeschlossen zu werden, weil es in der Anlage zu einem Corona-Ausbruch kommt“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. Unter anderem Spanien hatte im Februar Hotelkomplexe unter Quarantäne gestellt.

„Familien, die den Lockdown mit ihren Kindern in der Wohnung verbracht haben, wollen nicht riskieren, im Urlaub in ihrem Hotelzimmer eingeschlossen zu werden“, so Beyerle.

Auch wer im Inland seinen Urlaub verbringt, werde nicht unbedingt ein Hotel wählen, sagt der Researcher. Seit dem Ende des Lockdowns dürfen zwar Herbergen wieder öffnen. Jedoch gelten je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen. In Niedersachsen beispielsweise dürfen Hotels maximal nur jedes zweite Zimmer vermieten. In Mecklenburg-Vorpommern wiederum können sie maximal 60 Prozent ihrer Kapazität nutzen, im Saarland 75 Prozent.

Überall sind zudem strikte Hygienevorgaben erlassen worden. „Schutzmaßnahmen sind notwendig, um das Infektionsrisiko zu minimieren und Gästen sowie Gastgebern das maximale Maß an Sicherheit zu geben“, sagt Tobias Woitendorf, Geschäftsführer des Tourismusverbands von Mecklenburg-Vorpommern.

Strenge Vorgaben lassen Preise steigen

Doch die Vorgaben könnten dazu führen, dass manche Hotels ihre Preise massiv anheben müssen, um existenzfähig bleiben zu können. „Die Auflagen für eine Wiedereröffnung wirken aller Voraussicht nach noch über Monate hinweg, obwohl die Fixkosten parallel bei laufendem Betrieb nicht entsprechend gesenkt werden können“, prognostizieren die Experten des Sparkassen- und Giroverbands für Schleswig-Holstein und des Tourismusverbands von Mecklenburg-Vorpommern in ihrem gemeinsam erstellten „Sparkassen-Tourismus-Barometer“. Bei den Beherbergungstypen stünden „insbesondere die kleinen und mittleren Betriebe unter Druck“. Hingegen sei bei Privatvermietern von Ferienwohnungen und -häusern „eine schnellere Regeneration zu erwarten“. 

„Die meisten Deutschen werden in diesem Jahr Ferienimmobilien bevorzugen“, so Vornholz.

Denn zum einen greifen bei Ferienunterkünften nicht so harte Hygieneregeln wie in Hotels und Pensionen. Reist ein Gast wieder ab, muss der Eigentümer für den nächsten Urlauber lediglich Haus oder Wohnung mit Desinfektionsmitteln reinigen lassen. Zum anderen dürften die Anbieter vom gestiegenen Sicherheitsbedürfnis der Urlauber profitieren: „Die meisten Deutschen werden in diesem Jahr nicht nur Erholung im eigenen Land suchen, sie werden auch lieber Ferienimmobilien buchen als Hotelzimmer, um die Infektionsgefahr gering zu halten“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.

Bei Ferienimmobilien sei „in allen Preissegmenten mit einer hohen Auslastung zu rechnen“, sagt auch Andreas Gnielka, Bereichsleiter Wohnimmobilien Bestand/Vermietung und Kapitalanlage bei Grossmann & Berger, dem Immobiliendienstleister der Haspa-Gruppe, der auch Ferienimmobilien in Norddeutschland vermittelt.

Der erwartete Gästeboom bestärkt nun zusätzlich das Interesse von Kapitalanlegern an Ferienhäusern und -wohnungen in deutschen Urlaubsregionen. „Ferienimmobilien waren als lukrative Kapitalanlage schon vor der Coronakrise begehrt“, sagt Gnielka. „Mit den ersten Lockerungen des Lockdowns ist die Nachfrage privater Anleger nun aber rasant angestiegen.“

Bei Ferienimmobilien sei „in allen Preissegmenten mit einer hohen Auslastung zu rechnen“, sagt Andreas Gnielka.

Ferienimmobilien in Deutschland seien seit den Terroranschlägen vom 11. September 2001 in New York zu immer gefragteren Anlageobjekten geworden, sagt Researcher Beyerle. „Seit Terroristen damals die Flugzeuge entführt und in das World Trade Center gesteuert haben, steigt die Zahl der Bundesbürger, die ihren Urlaub im eigenen Land verbringen, sukzessive an.“

Weitere Terroranschläge in den folgenden Jahren in Ägypten, Tunesien und Spanien hätten diesen Trend verstärkt. „Die Coronapandemie befördert diese Entwicklung in diesem Jahr nun nochmals mit Macht“, sagt Beyerle. 

Corona ist ein Katalysator der Entwicklung

Bereits in den vergangenen Jahren haben deutsche Kapitalanleger, die in Ferienimmobilien investieren, Objekte im Inland bevorzugt. Nach einer Studie des Ferienimmobilienvermieters Fewo-Direkt befinden sich rund zwei Drittel der von privaten Investoren zur Vermietung erworbenen Urlaubsdomizile innerhalb der Landesgrenzen.

Dieser Trend werde sich nun weiter verstärken, sagt Sebastian Fischer, Vorstand des Berliner Immobilienentwicklers Primus, der gerade elf Projekte mit Ferienwohnungen an der Ostseeküste Mecklenburg-Vorpommerns mit einem Gesamtvolumen von 400 Millionen Euro in die Höhe zieht. „Corona ist ein Katalysator.“ Die Pandemie werde dafür sorgen, dass vorerst noch mehr Deutsche ihren Urlaub im eigenen Land verbringen – und damit die Nachfrage von Kapitalanlegern an hiesigen Ferienimmobilien weiter vorantreiben. 

Zwar mussten Vermieter von Ferienwohnungen und -häusern während des Lockdowns auf Einnahmen verzichten. Doch für die nun beginnende Sommersaison haben etliche Eigentümer die Preise erhöht. Damit hoffen sie, die in der Nebensaison entgangenen Erträge ganz oder zumindest teilweise ausgleichen zu können.

Die Pandemie wird dafür sorgen, dass vorerst noch mehr Deutsche ihren Urlaub im eigenen Land verbringen – und damit die Nachfrage von Kapitalanlegern an hiesigen Ferienimmobilien weiter vorantreiben. 

Begründet wird die Anhebung der Übernachtungskosten auch mit Sicherheitsmaßnahmen zum Schutz der Urlauber. „Die gestiegene Nachfrage nach Urlaub in Deutschland sowie die Aufwendungen für Hygienemaßnahmen werden zu einer Veränderung der Preise führen“, sagt Tourismusverbands-Geschäftsführer Woitendorf. Im Schnitt dürften die Nächtigungskosten in Mecklenburg-Vorpommern um elf Prozent steigen. 

Urlaub kann 2020 teuer werden

Auswertungen von Internet-Vermittlungsportalen wie Hometogo zeigen, dass die aufgerufenen Übernachtungspreise für Ferienimmobilien an Nord- und Ostsee sowie im deutschen Alpenraum von Januar bis Mai zum Teil um bis zu 80 Prozent gestiegen sind. Das bedeute jedoch nicht zwangsläufig, dass alle „Vermieter kräftig die Preisschraube angezogen haben“, sagt Jonas Upmann, Head of Public Relations bei Hometogo in Berlin.

„Wir haben bei der Auswertung über den Fünf-Monats-Zeitraum jeweils die tatsächlich zur Anmietung verfügbaren Unterkünfte betrachtet.“ Sollten Urlauber für die Sommerferien zunächst günstigere Ferienimmobilien gebucht haben, wären im Mai nur noch die teureren Häuser und Wohnungen übrig geblieben. 

Kapitalanleger, die jetzt in Ferienimmobilien investieren, sowie finanzierende Sparkassen sollten deshalb bei der Kalkulation von Rendite und Tragfähigkeit des Kredits nicht die gegenwärtig aufgerufenen Übernachtungspreise zugrunde legen, rät Stefan Mitropoulos, Immobilienanalyst der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba).

„Die im Coronasommer 2020 erzielbaren Einnahmen spiegeln nicht die nachhaltig am Markt durchsetzbaren Preise wider.“ Sobald ein Impfstoff oder zumindest ein wirksames Medikament gegen das Virus oder die von ihm hervorgerufene Krankheit Covid-19 entwickelt sei, dürften zahlreiche Urlauber wieder, wie vor der Pandemie, ihre Ferien im Ausland oder auch in inländischen Hotels verbringen. 

„Die im Coronasommer 2020 erzielbaren Einnahmen spiegeln nicht die nachhaltig am Markt durchsetzbaren Preise wider“, so Mitropoulos.

„Die hohen Erträge, die sich mit deutschen Ferienimmobilien aufgrund der hohen Auslastung in diesem Sommer erzielen lassen, werden nicht von Dauer sein“, sagt Mitropoulos. Käufer und finanzierende Sparkassen sollten deshalb ihre Kalkulation auf der durchschnittlichen Vermietungsdauer und den durchschnittlichen Einnahmen der vergangenen vier Jahre aufbauen. „Dieser Wert zeigt dann, welche Erträge sich tatsächlich langfristig generieren lassen – und ob sie ausreichen, um Zins und Tilgung einer Finanzierung dauerhaft zu bedienen“, sagt Mitropoulos.

Nach der Studie von Fewo-Direkt ließen sich in den vergangenen Jahren mit deutschen Ferienimmobilien Nettorenditen von durchschnittlich 4,2 Prozent erzielen. Die Nettorendite spiegelt das Verhältnis von Kaufpreis und Nebenerwerbskosten wie Grunderwerbsteuer und Maklercourtage in Relation zu den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich von Grundsteuer, Betriebs- und Instandhaltungskosten wider.

Alpenregion schlägt Küste

Die nachhaltigsten Ertragschancen bieten danach Ferienimmobilien in der deutschen Alpenregion und im Schwarzwald mit einer durchschnittlichen Belegung von 28 Wochen im Jahr. An der Ostsee hingegen sind es nur 23 Wochen im Jahr. „Ferienimmobilien in Regionen wie den deutschen Alpen, die im Sommer und Winter beliebte Destinationen sind, lassen sich länger vermieten als Objekte an der Küste“, sagt Mitropoulos.

Darüber hinaus sollten Käufer und finanzierende Sparkassen bei der Rendite- und Tragfähigkeitskalkulation des Kredits auch berücksichtigen, dass sich ein Urlaubsdomizil nicht jedes Jahr im selben Umfang vermieten lässt. „Das Wetter, Trends im Urlaubsverhalten und andere Faktoren haben einen maßgeblichen Einfluss auf die Belegungszeiten“, sagt Mieke Lindner, Produktmanagerin für gewerbliche Immobilien bei der Hamburger Sparkasse (Haspa). „Die Käufer sollten möglichst in der Lage sein, die Finanzierung auch in Phasen ohne Belegung zu stemmen oder nur einen sehr niedrigen Wert anzusetzen.“ 

Die durch den Lockdown in der Coronakrise bedingten Mietausfälle hätten gezeigt, dass bei der Vermietung von Ferienimmobilien vorsichtig kalkuliert werden müsse. „Wer eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage nutzen will, sollte deshalb am besten über eine höhere Eigenkapitalquote oder ein ausreichend freies Einkommen sowie finanzielle Reserven verfügen, um Durststrecken überbrücken zu können“, sagt Lindner. „Wenn ein Vermietungsjahr besser läuft als erwartet, sollten die Mehreinnahmen zur Bildung von Reserven genutzt werden.“
 

Richard Haimann
– 8. Juni 2020